Glossar

Das gemeinsame Eigentum aller Eigentümer im Gebäude können Sie im Aufteilungsplan einsehen.

Beim Verkauf einer Wohnung ist der Aufteilungsplan sehr wichtig. Er wird auch als Segmentierungszeichnung bezeichnet, bei der es sich um eine Konstruktionszeichnung der gesamten Immobilie handelt. Das Dokument beschreibt alle Gebäude (Vorder- und Hintergebäude, falls vorhanden). Er zeigt alle Teile des Mehrfamilienhauses aller Wohnungseigentümer als öffentliches Eigentum, aber auch die Wohnung sowie deren Lage und Größe. Diese Wohnungen gelten als unabhängige Immobilien. Anhand vorhandener Architekturzeichnungen sieht man, welche Räume man zu Wohnzwecken nutzt.

Dementsprechend enthält der  Plan alle Gebäudeteile im Verhältnis 1:100. Darüber hinaus erfasst man jede Einheit in einem eigenen Grundbucheintrag. Verwenden Sie im Aufteilungsplan zu nummerierende Einheiten, um Verwechslungen und Fehler zu vermeiden. Gibt der Architekt bei der Aufstellung des Aufteilungsplanes einen bestimmten Nutzungszweck (z. B. Nagelstudio) an, hat dies keine rechtliche Bedeutung. Dies liegt daran, dass der Aufteilungsplan keine Aufgaben zum Verwendungszweck definiert. Der Verwendungszweck ist in Gemeinschaftsverordnungen, Teilungserklärungen oder Teilungsvereinbarungen zu finden. Ein Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der Lage und Größe aller Gebäudeteile (öffentliches Eigentum) und der Wohnung (selbstständiges Eigentum) ermittelt werden können. Hiervon ist ein Bebauungsplan stark abzugrenzen.

Jede Wohneinheit ist nummeriert und farblich gekennzeichnet, um genau zu unterscheiden, zu welcher Wohnimmobilie sie gehört. Die zuständige Baubehörde prüft in regelmäßigen Abständen den Aufteilungsplan. Darüber hinaus kann die Landesregierung gemäß § 7 des Wohnungseigentumsgesetzes anstelle der Baubehörde den Aufteilungsplan durch einen öffentlich bestellten oder anerkannten Baufachmann erstellen und bescheinigen.

Im Aufteilungsplan sind alle erforderlichen Maße (Grundriss, Schnitt, Ansicht) zu finden.

Der Aufteilungsplan enthält alle erforderlichen Maße (Grundriss, Schnitt, Ansicht etc.), um das zu teilende Gebäude im Maßstab 1:100 darzustellen. Im Aufteilungsplan muss jeder Einheit, die ein eigenes Grundbuchformular erhalten möchte, eine eigene Nummer zugewiesen werden. Diese Zahlen sind die Grundlage für die Ermittlung des persönlichen Eigentums (siehe § 7 „Hauseigentumsrecht“). Der Aufteilungsplan umfasst alle selbstständigen Liegenschaftseinheiten (Wohneinheiten ggf. dazugehörige Keller, Stellplätze).

Der Aufteilungsplan ist eine Grundvoraussetzung für die Erstellung von Wohnimmobilien.

Neben dem Abschlusszeugnis ist der Aufteilungsplan eine Grundvoraussetzung für die Erstellung von Wohnimmobilien, wenn Sie beispielsweise aus einem bestehenden Mietgebäude eigenständige unabhängige Wohnungen schaffen möchten, um diese Wohnungen zu verkaufen. Die Teilungserklärung legt fest, welche Flächen, Einrichtungen, Gebäudeteile und Räume im Gemeinschaftseigentum und welche im Privateigentum stehen. Weisen Sie dann im Verteilungsplan eine Nummer und den Anteil am gemeinsamen Eigentum den einzelnen Liegenschaften zu. Was nicht als Sondereigentum ausgewiesen ist, ist dennoch Gemeinschaftseigentum. Welche Flächen ein bestimmtes Sondernutzungsrecht betreffen, beinhaltet ein zweidimensionaler Aufteilungsplan. Der Verteilungsplan ist mit dem Abschlusszertifikat verbunden. Umstände außerhalb des Bereichsausweises oder Bereichsplans können nur berücksichtigt werden, wenn sie jeder anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls sofort erkennen kann. (Vgl. Bundesgericht, Urteil vom 6. November 2014-V ZB 131/13).