Glossar

Betriebskosten betreffen alle Mieter in München.

Zu den Betriebskosten zählen nicht die Bewirtschaftungskosten von Häusern oder Wohnungen, Instandhaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen aufgrund von Abnutzungserscheinungen und Witterungseinflüssen. Mieter sind verpflichtet, einen Teil der Instandhaltungs- oder Reparaturkosten der Wohnung innerhalb einer vorgegebenen Kostenobergrenze durch geringfügige Reparaturklauseln zu tragen. Die Betriebskosten eines Hauses oder einer Wohnung vereinbart man in der Regel im Mietvertrag. Die Kaltmiete des Hauses in Verbindung mit den Betriebskosten führt dazu, dass die Mieter die Warmmiete für die Nutzung der Wohnung zahlen müssen. Ist im Mietvertrag keine Bestimmung enthalten, kann von vornherein davon ausgegangen werden, dass es sich bei der Miete um Warmmiete oder Bruttomiete handelt.

Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen sich mit den Betriebskosten, einem im Leben nicht zu vernachlässigenden Kostenposten, auseinandersetzen. Insofern muss jemand, der  Immobilien kauft, diese Kosten als Belastung für die zukünftige Finanzplanung einrechnen. Dies sind die Nebenkosten der Immobilie, die die Differenz zwischen Heiz- und Heizkostenmiete rechtfertigen. Die entscheidende Frage ist, wer die Betriebskosten in welcher Höhe zu tragen hat. Immobilienbetriebskosten sind Betriebskosten, die durch die Nutzung von Gebäuden und Grundstücken sowie deren Einrichtungen und Ausstattungen entstehen.  Sie sind Bestandteil der Immobilienbewirtschaftungskosten. Welche Aufwendungen enthalten sind und welche nicht, regelt der Gesetzgeber in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Grundsätzlich müssen Eigentümer die Verwaltungskosten ihrer Liegenschaften tragen. Der Vermieter kann sie auf den Mieter übertragen.  Falls man deren konkreter Umfang im Vertrag vorab vereinbart, kann man sie nach einem Jahr in Rechnung stellen.

Was gehört zu den Betriebskosten Immobilien?

Folgende Kosten zählen zu den Betriebskosten Ihrer Immobilie: 

  • Vermögenssteuer
  • Wassergebühr, Entwässerungsgebühr, Warmwassergebühr
  • Heizkosten, z.B. durch den Betrieb der Zentralheizung, inkl. Heizungswartung und Ablesekosten
  • Beleuchtung und andere Energiekosten
  • Aufzugskosten und Prüf-, Wartungs- und Reinigungskosten
  • Pflegekosten
  • Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst, Hausreinigung, Schornsteinreinigung
  • Gartenpflege, neue Rasen- oder Spielplatzpflegekosten
  • Betriebskosten von Gemeinschaftsantennen oder privaten Stromverteilungssystemen
  • Beiträge zur Sach- und Haftpflichtversicherung, wie Bau- oder Glasversicherung
  • Sonstige Ausgaben wie Feuerlöscher-Testgebühr, Wassertank-Reinigungsgebühr usw.

Folgende Kosten zählen zu den Betriebskosten Ihrer Immobilie: Vermögenssteuer Wassergebühr, Entwässerungsgebühr, Warmwassergebühr Heizkosten, z.B. durch den Betrieb der Zentralheizung, inkl. Heizungswartung und Ablesekosten Beleuchtung und andere Energiekosten Aufzugskosten und Prüf-, Wartungs- und Reinigungskosten Pflegekosten Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst, Hausreinigung, Schornsteinreinigung Gartenpflege, neue Rasen- oder Spielplatzpflegekosten Betriebskosten von Gemeinschaftsantennen oder privaten Stromverteilungssystemen Beiträge zur Sach- und Haftpflichtversicherung, wie Bau- oder Glasversicherung Sonstige Ausgaben wie Feuerlöscher-Testgebühr, Wassertank-Reinigungsgebühr usw.

Die Angabe einer Betriebskostenvorauszahlung im Vertrag ist zulässig, eine gesetzliche Verpflichtung hierzu besteht jedoch nicht. Die Vorauszahlung darf die tatsächlichen Kosten nicht wesentlich über- oder unterschreiten, um keinen Vertragspartner zu benachteiligen. Der Vermieter muss die Nebenkosten jährlich spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum, der nicht zwingend mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, in Rechnung stellen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine weiteren Ansprüche auf Nebenkostenabrechnungen geltend machen. Alternativ kann eine Betriebskostenpauschale mit dem Mieter vertraglich vereinbart werden. Diese wird vom Mieter bezahlt und kann nur erhöht werden, wenn dies im Voraus schriftlich festgehalten und in Rechnung gestellt wird. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte das Leasing-Nebenkostengesetz angewendet werden. Diese Aufwendungen sind gesondert auszuweisen oder im Mietvertrag als nach dem „Betriebskostenreglement“ getätigt zu vermerken. Sind im Vertrag andere Betriebskostenpositionen festgelegt, können Sie die in der späteren Periode anfallenden Kosten, wie z. B. die Inspektionskosten der in der späteren Periode eingebauten Rauchmelder, abrechnen. Außerdem muss im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Betriebskosten auf jeden Mieter nach welchem ​​Verteilungsschlüssel aufgeteilt werden. Den Schlüssel zur Umlage der Nebenkosten können die Parteien frei vereinbaren. Es gibt vier Möglichkeiten: nach Verbrauch, Wohnfläche, Anzahl der Personen, die die Wohnung im Verhältnis zur Gesamtzahl der Bewohner nutzen, oder nach Wohnungseinheiten bzw. Miteigentumsanteilen. Ist im Mietvertrag keine Regelung enthalten, wird die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab verwendet. Von dieser Regel gibt es zwei Ausnahmen. Verbrauchskosten, die als Verbrauchsfunktion erfasst wurden, müssen in gleicher Weise abgerechnet werden, damit die Kosten nach dem Verursacherprinzip gerecht verteilt werden. Heizkosten und Kosten für die Warmwasserbereitung der Zentralanlage werden nach den Vorschriften der Heizkostenabrechnung verrechnet. Dementsprechend müssen ca. 50 bis 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten (inklusive Fernwärme) nach ihrem jeweiligen Verbrauch abgerechnet werden. Wird das Gebäude gewerblich und zu Wohnzwecken genutzt, sind getrennte Konten für gewerbliche und private Mieter zu erstellen.