Glossar

Der Bewertungsfaktor von Immobilien kann stark variieren.

Um den Verkehrswert einer Immobilie in München zu ermitteln, benötigen Sie mehrere Bewertungsfaktoren. Insofern sind wichtige Bewertungsfaktoren gerade wertbeeinflussende Aspekte einer Immobilie. Dementsprechend zählen zu diesen Faktoren die Lage der Immobilie, alle Baumängel und Bauschäden, die Verlängerung der Restnutzungsdauer oder die besonderen Standards der Ausstattung. Dabei ist es in vielen Fällen gar nicht so einfach, den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen. Ebenso hängt es auch davon ab, wer die Immobilie bewertet und für welchen Zweck man sie bewertet. Begriffe wie Verkehrswert, Sachwert, Beleihungswert oder Ertragswert führen bei derselben Immobilie definitiv zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Um eine genaue Bewertung zu erhalten, sollte in der Regel ein Immobiliengutachter beauftragt werden. Man bewertet in der Regel Immobilien, um ihren Verkehrswert zu bestimmen. Die wichtigsten Arten der Immobilienbewertung sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Materialwertverfahren und das Liquidationswertverfahren. § 194 BauGB beschreibt die Rechtsgrundlage für die Immobilienbewertung.

Der hier genannte Verkehrswert ist gleichbedeutend mit dem im normalen Handelsverkehr erzielbaren Preis und berücksichtigt alle rechtlichen Rahmenbedingungen, vorbehaltlich des tatsächlichen Grundstücks, der Grundstückslage und sonstiger Beschaffenheitsmaßstäbe, unabhängig von Auffälligkeiten. Das Gesetz legt nicht fest, wie der Wert der Immobilie zu bestimmen ist (auf Grundlage welcher Bewertungsmethode). Um diese Frage zu klären, kommt es auf den Grund der Immobilienbewertung bzw. den Zweck der Bewertung an. Entscheidend für die Art der Bewertung ist auch die Art der Immobilie. 

Es gibt viele Gründe für die Immobilienbewertung.

Gerade beim Kauf einer Immobilie müssen Sie darauf bestehen, dass der Verkäufer ein Immobilienwertgutachten abgeben kann, um den Preis und den aktuellen Verkehrswert eines Objektes wirklich einschätzen zu können. Weitere Gründe für eine Immobilienbewertung können beispielsweise Erbstreitigkeiten oder Scheidungsstreitigkeiten sein, wenn es um die gerechte Verteilung des tatsächlichen Wertes der Immobilie zwischen zwei oder mehreren Personen geht. Im Falle einer Schenkung oder einer vorweggenommenen Erbschaft ist zudem eine Liegenschaftsbewertung erforderlich, um alle für die Steuerberechnung relevanten Angaben korrekt machen zu können. Weitere Gründe für die Wertermittlung einer Immobilie sind Zwangsversteigerungen oder bei ersatzpflichtigen Baumängeln oder Bauschäden. Schließlich kann das Schimmelgutachten auch dazu verwendet werden, den Befall einer Wohnung oder eines Hauses mit nahestehenden Personen professionell zu erfassen. Die Immobilienbewertung basiert auf einer Vielzahl von Bewertungsfaktoren. Die wichtigsten Faktoren sind die Lage der Immobilie, die Immobilie selbst, Erschließung und Infrastruktur, eingebaute Wohn- und Energietechnik, Rahmenbedingungen, eventuell vorhandene Grundbucheinträge und bei Mietobjekten die Mietsituation. 

Die Lage der Immobilie ist einer der wichtigsten Wertfaktoren.

Ein und dieselbe Immobilie kann in zwei unterschiedlichen Bereichen zwei völlig unterschiedliche Preise erzielen. In Gegenden, in denen Wirtschaft, Infrastruktur und Arbeitsmarkt eher negativ sind, ist der Wert von Immobilien meist deutlich niedriger als in prosperierenden Gegenden, darunter Städte wie München, Augsburg oder Stuttgart in Süddeutschland.