Möchte man anhand von Mieteinnahmen den Verkehrswert einer Immobilie bzw. Kapitalanlage ermitteln, so wählt man das Ertragswertverfahren. Der Eigentümer beabsichtigt, mit der Immobilie eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften. Dementsprechend steht beim Ertragswertverfahren nicht der Wert der Immobilie selbst im Vordergrund, sondern die höchste Rendite. Daher ist der Unterschied deutlich, wenn man beispielsweise einfache Häuser in Hochmietlagen mit hochwertigen Mehrfamilienhäusern in weniger beliebten Lagen vergleicht. Bei der Ertragsmethode ergibt sich der Verkehrswert einer Immobilie aus den Mieteinnahmen.
Die Hauptfrage ist, wie viel Gewinn Käufer mit der Immobilie erzielen können. Die Ertragswertmethode wird hauptsächlich bei der Vermietung von Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien angewendet. des Weiteren verwendet man die Ertragswertmethode um den Ertrag von Wohn- und Gewerbeimmobilien zu ermitteln. Daher geht der ermittelte Istwert der Immobilie nur indirekt in die Berechnung des Ertragswertes ein. So hängt die Qualität von Baustoffen beispielsweise nur mit der berechneten Lebensdauer zusammen.
Da die Restnutzungsdauer von Wohn- oder Gewerbeimmobilien begrenzt ist und die Immobilie nicht abgeschrieben wird, wird daher der Wert der Immobilie getrennt vom Wert der Immobilie nach der Ertragsmethode ermittelt. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens sind Immobilien ausschließlich Kapitalanlagen. Dementsprechend müssen sie Erträge erwirtschaften.
Die Ertragswertmethode bestimmt den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der erzielten Einnahmen: wie Miete oder Pacht. Darüber hinaus ist der Wert des Grundstücks entscheidend. Für die Berechnung der Marktkapitalisierung auf Basis des Umsatzes gilt folgende Formel:
Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert (Marktwert)
Der Wert der Immobilie und der Wert des Bauwerks berechnet man getrennt. Dies liegt darin begründet, dass ein Gebäude sich im Laufe der Zeit abnutzt, das Grundstück üblicherweise jedoch nicht.