Glossar

Die Abschreibung von Immobilien ist wichtig bei der Berechnung der Nachsteuerrendite vor dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage.

Die sogenannte AFA bezeichnet die Absetzung für Abnutzung einer Immobilie. Das Einkommensteuergesetz (EStG) sieht unter anderem vor, dass Immobilieneigentümer Werbungskosten und Anschaffungskosten von angemieteten Gebäuden steuerlich geltend machen können. Obwohl einige Kosten im Rahmen der AFA direkt abgezogen werden können, wird der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung abgeschrieben. Dies wird auch als Verschleißabschreibung bezeichnet, aber auch der Begriff Abschreibung ist sehr gebräuchlich. Bei Privatpersonen, deren Eigentum kein Betriebsvermögen ist, müssen die Kosten je nach Baujahr auf 40 Jahre oder 50 Jahre umgelegt werden.

Die Abschreibung von Immobilien ist wichtig bei der Berechnung der Nachsteuerrendite vor dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage.

Damit soll sichergestellt werden, dass die Abschreibung von Gebäuden im Zeitablauf steuerlich berücksichtigt wird. Bieten Sie eine Immobilie zur Miete an, die Sie bereits genutzt haben: Wenn Sie die Immobilie erst allein bewohnen und dann vermieten, können Sie die Abschreibung ab dem Zeitpunkt der Anmietung geltend machen – jedoch nur für die Restnutzungsdauer. Wenn Sie beispielsweise 15 Jahre nach dem Einzug aus einem neu gebauten Haus ausziehen und es dann vermieten, können Sie während der 50-jährigen Abschreibungsdauer noch 35 Jahre Abschreibung geltend machen.

Bei der Durchführung von Verschleiß muss man folgende Merkmale berücksichtigen

  • Denkmaleigenschaften: Bei denkmalgeschützten Liegenschaften können auch Eigennutzer von der Abschreibung profitieren, während die Finanzverwaltung auf Denkmale Sonderabschreibungen einräumt (siehe Punkt 7 für weitere Informationen).
  • Außergewöhnlichen Verschleiß aufgrund verkürzter Lebensdauer ausschließen:

Muss man das Gebäude aufgrund eines Brandes abreisen, verkürzt sich die Nutzungsdauer. Dementsprechend zieht man die anormale Abnutzung gemäß § 7 Abs. 4 EStG ab. Darüber hinaus kann man der Restwert auf einmal abziehen. Der Restwert ergibt sich aus den Anschaffungskosten abzüglich der bis dahin vorgenommenen Abschreibungen.

 

Mischnutzung: anteilige Anschaffungskosten

Bei unterschiedlichen Nutzungen und damit gemischten Nutzungen müssen die Anschaffungskosten anteilig ermittelt werden, um die Abschreibung des Hauses zu berechnen: Handelt es sich beispielsweise um ein Zweifamilienhaus, wird eine Wohnung vom Käufer vermietet und der andere, und die Wohnung wird von einem dritten genutzt. Die anteiligen Anschaffungskosten bilden die Grundlage für die Abschreibung der Wohnung. Unter Marktpreis vermietete Immobilien werden anteilig abgeschrieben. Erst wenn die Miete der Immobilie mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, kann die Immobilie voll abgeschrieben werden. Andernfalls reduziert sich die Abschreibung anteilig.

Anteilige Abschreibung für Homeoffice

Wer ein Büro in seiner Wohnung oder seinem Haus nutzt, steht im Mittelpunkt seiner beruflichen Tätigkeit und wird vom Finanzamt als Rechercheur eingestuft, der den Flächenanteil an der Wohnfläche abschreiben kann. Dies gilt jedoch nur für diejenigen, die auch Eigentümer der Immobilie sind. Wenn beispielsweise ein Ehemann ein Büro in seinem eigenen Besitz hat und das Büro zu 100 % seiner Frau gehört, kann er keine Abschreibung geltend machen.