Glossar

Der Eigentumsübertragung erfolgt getrennt vom Immobilienkaufvertrag.

Die Begriffe „Besitz“ und „Eigentum“ werden im allgemeinen Sprachgebrauch oft als Synonyme verwendet. Aus rechtlicher Sicht haben diese Begriffe jedoch sehr unterschiedliche Bedeutungen. Zudem geht es beim Immobilienkauf nicht um das Eigentum an beweglichen Sachen, sondern um die Eigentumsübertragung. Dementsprechend muss man verschiedene Merkmale beachten. Bei beweglichen Sachen reicht für die Eigentumsübertragung der Eigentumsübergangsvertrag zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer aus. Im täglichen Leben erfolgt eine solche Vereinbarung oft zeitgleich mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Jedoch ist der Ablauf beim Kauf einer Immobilie ein Anderer.  Entsprechend erfolgen hier Kaufvertragsabschluss und Eigentumsübergang getrennt. Ein Immobilienkäufer, der einen Immobilienkaufvertrag mit einem Notar abschließt, wird nicht gleich Immobilienbesitzer. Wird ein Immobilienkaufvertrag abgeschlossen, führen Käufer und Verkäufer ein Schuldgeschäft durch. Das bedeutet: Der Kaufvertrag begründet die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises. Gleichzeitig verpflichtet es den Verkäufer, dem Käufer das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen. 

Durch den Abschluss eines Kaufvertrages können sich beide Parteien diesen Verpflichtungen nicht mehr ohne weiteres entledigen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Käufer durch die erfolgreiche Unterzeichnung des Kaufvertrags Eigentümer der Immobilie geworden ist. Denn beim Immobilienkauf geht das Eigentum erst dann in den Besitz über, wenn der Immobilienkäufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Der Kaufvertrag regelt lediglich die Verpflichtung zur Bereitstellung der Immobilie. Zudem wird der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung auf den Käufer in der Regel im Kaufvertrag vereinbart.

Beim Immobilienkauf geht das Eigentum erst dann in den Besitz über, wenn der Immobilienkäufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

 Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer das Recht, die Immobilie zu nutzen. Gleichzeitig hat er die Last ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung zu tragen. Eigentumsübertragung ist jedoch nicht gleich Eigentumsübertragung. Im Immobilienkaufvertrag wird regelmäßig der Termin für die Übergabe der Immobilie an den Käufer festgelegt. An diesem Tag – der Schlüsselübergabe – geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über. 

Mit der Eigentumsübertragung erhält der Käufer als Eigentümer bereits einige Rechte und Pflichten.

Mit der Eigentumsübertragung erlangt der Käufer nur die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Immobilie. Dennoch bleibt der Verkäufer vorerst Eigentümer der Immobilie. Allerdings hat der Käufer als Eigentümer bereits einige Rechte und Pflichten. Er hat beispielsweise das Recht, in der Immobilie zu wohnen oder diese zu vermieten. Ist die Immobilie vermietet, hat der Käufer Anspruch auf Mieteinnahmen aus der Eigentumsübertragung. Gleichzeitig ist der neue Eigentümer auch verpflichtet, die Vermögenslasten zu tragen, beispielsweise die Zahlung der Grundsteuer. Darüber hinaus muss er unter anderem Winterdienst leisten, sonstige Sicherheitspflichten erfüllen und Risiken, wie z. B. Gebäudeschäden, für sich reduzieren.