Glossar

Der Einheitswert von Immobilien in München hat einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer, die der Eigentümer zahlen muss.

Der Einheitswert von Immobilien hat einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer, die der Eigentümer zahlen muss.  Das Finanzamt verwendet den Einheitswert des Hauses oder Grundstücks als Grundlage für die Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer. Die Steuerbehörden verwenden die Steuerbemessungsgrundlage, um Steuerbescheide für Immobilien durchzuführen. Dies gilt für alle privaten, gewerblichen sowie land- und forstwirtschaftlichen Immobilien und Grundstücke. Nach dem BewG ist der Stichtag des neuen Bundeslandes der 01.01.1935 und der Stichtag des alten Bundeslandes der 01.01.1964. Das Finanzamt bestimmt den Einheitswert der Immobilie. Zuständig ist das für die Immobilie zuständige Finanzamt. Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten, den Einheitswert zu berechnen:

Der Verkehrswert einer Immobilie (auch Verkehrswert genannt) ist der Wert, der voraussichtlich am Markt realisiert werden kann, wenn die Immobilie aktuell verkauft oder verkauft wird. Er dient als Grundlage für die Ermittlung des Angebotspreises. Andererseits ist der Einheitswert einer Immobilie oder eines Hauses die Bemessungsgrundlage für die Berechnung verschiedener Steuern. Diese Werte sollen laut BewG alle sechs Jahre angepasst werden, um die Veränderungen nach der Ermittlung des ersten Richtwertes zum Stichtag 1.1.1935 zu berücksichtigen.

Dies geschah jedoch nicht. Am 1. Januar 1964 nahmen nur die alten Bundesländer eine einmalige Wertanpassung vor. Diese Anpassung fand in den neuen Bundesländern nicht statt. Im Laufe der Zeit ist der Wert von Grundstücken und Immobilien jedoch deutlich gestiegen, sodass der Anteilswert immer deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt und somit veraltete Marktbedingungen widerspiegeln. Folgeveranlagungen führt das Finanzamt nur dann durch, wenn sich die wirtschaftliche Einheit ändert, etwa bei einer Grundstücksteilung oder einer neuen Wohnung. Unter diesen Umständen wird das Finanzamt die Bewertungsgrundlage neu definieren.

Anhand des jährlichen Bruttogewinn wird der Einheitswert ermittelt.

Zur Ermittlung des Einheitswerts einer fertiggestellten Immobilie, wie z. B. einer Mietimmobilie, eines oder zweier Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzter Immobilien, muss der Ertragswert ermittelt werden. Der Wert wird anhand des jährlichen Bruttogewinns (entspricht in etwa der Nettomiete der Immobilie) ermittelt. Kann der Jahresbruttogewinn nicht ermittelt werden, ist der Istwert der Vermögensbewertung zugrunde zu legen. Zur Berechnung des Wertverhältnisses bis zu den jeweiligen Hauptbewertungszeitpunkten 1935 und 1964 werden verschiedene Faktoren herangezogen. Kriterien für Wertminderung und Wertsteigerung, wie Standort oder Gebäude, fließen in die Ermittlung ein. Bei unbebauten Grundstücken wird nur der Bodenrichtwert zur Ermittlung des Einheitswertes herangezogen. 

Durch die Wertermittlung können Eigentümer Informationen über ihre Immobilie bzw. den Immobilienwert beim Finanzamt erhalten.

Durch die Wertermittlung können Eigentümer Informationen über ihre Immobilie bzw. den Immobilienwert beim Finanzamt erhalten. Dabei handelt es sich nicht um einen Steuerbescheid, sondern um eine Ermittlung des Wertes, der später zur Ermittlung der Steuer herangezogen wird. Erhält das Finanzamt Informationen, dass sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben, ermittelt es den bisher ermittelten Anteilswert des neuen Eigentümers der Immobilie (Zuordnungsaktualisierung). Sie teilt ihm den neuen Vorgabewert durch die Vorgabewertmitteilung mit. Bei einem Immobilienverkauf ist dies in der Regel innerhalb eines Jahres der Fall. Wechselt der Eigentümer jedoch aufgrund von Erbschaft und Schenkung, darf der Grundbuchwechsel dem Finanzamt nicht unverzüglich mitgeteilt werden. In diesem Fall kann die Bearbeitung und Zustellung der Entscheidung länger dauern.