Glossar

Der abgeschlossene Hauptvertrag muss so zustande gekommen sein, wie ihn der Makler nach dem Maklervertrag zu erstellen hat

Der sogenannte Hauptvertrag ist das Ziel der Tätigkeit eines Maklers. Aufgrund der Aufgaben im vorherig geschlossenen Maklervertrag, sorgt der Makler durch seine Leistung für einen notarieller Kaufvertrag bei Grundstücksgeschäften oder einen Mietvertrag über Wohn- und Gewerberäume. Der Vertrag muss sich dabei nach den Wünschen des Auftraggebers richten.

Der abgeschlossene Hauptvertrag muss in materieller und persönlicher Hinsicht dem von den Interessenten erstellten Vertrag entsprechen. Zielvereinbarung bedeutet wirtschaftliche Gleichwertigkeit. Besteht eine wirtschaftliche Ungleichheit zwischen dem erwarteten Hauptvertrag und dem tatsächlichen Vertrag, ist dies für Provisionsansprüche nicht förderlich. Bei einem signifikanten Unterschied zwischen dem Zielpreis und dem tatsächlich erzielten Preis (in der Rechtsprechung ca. 10 %) liegt auch eine wirtschaftliche Ungleichheit vor. Dies kommt vor, wenn der tatsächliche Preis viel niedriger als der Wunschpreis des Auftraggebers liegt.

Persönliche Konsistenz bedeutet, dass der gewünschte Vertrag mit dem gewünschten Vertragspartner des Auftraggebers und einem vom Makler bzw. Vermittlung beglaubigten Dritten abgeschlossen wird. Dies gilt auch für den Fall eines Vertragsabschlusses mit der GmbH selbst und nicht mit dem Geschäftsführer der GmbH. In der Praxis muss man, aufgrund der Anforderungen an Fakten und persönlicher Konsistenz, die Wünsche der Beteiligten genau erfassen.

Kommt der abgeschlossene Hauptvertrag nicht zustande oder ist seine Gültigkeit nicht mehrgegeben, so wird es für den Makler problematisch, seinen Provisionsanspruch durchzusetzen. Wird der Hauptvertrag vom Hauptvertragspartner angefochten, beispielsweise weil der Käufer der Immobilie vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde, gilt der Hauptvertrag von vornherein als unwirksam.

Die Gültigkeit des Hauptvertrages und nachträgliche Unterlassungen.

Sollte der abgeschlossene Rahmenvertrag nicht wirksam werden oder seine Gültigkeit nicht mehr gelten, wird die Provisionsanforderung des Maklers problematisch. Wird der Hauptvertrag vom Hauptvertragspartner angefochten, beispielsweise weil der Käufer der Immobilie vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde, gilt der Hauptvertrag von vornherein als unwirksam und die Betrauungsbefugnis entfällt. Der Makler gibt die erhaltene Provision an den Provisionszahler aus der Sicht der ungerechtfertigten Bereicherung zurück. 

Der Provisionsanspruch erlischt bei einer nachträglichen Kündigung des Vertrages.

Die Parteien einigten sich im Hauptvertrag auf einen befristeten Zeitraum ohne Vorbedingungen, wodurch auch der Hauptvertrag hinfällig wurde und die Provisionsforderung des Maklers erloschen war. Dagegen erlischt der Provisionsanspruch bei einer nachträglichen Kündigung des Vertrages – sei es durch Aufhebung des Vertrages, Kündigung oder Rücktritt von Gesetz oder Vertrag – nicht. Enthält der Hauptvertrag Voraussetzungen, so kommt der Vertrag erst dann zustande, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Dies gilt insbesondere in Ermangelung behördlicher Genehmigungen (z. B. Restaurantbewilligungen). Ist der Hauptvertrag maßgeblich von der Erteilung dieser Zustimmung abhängig, entsteht der Provisionsanspruch erst mit Erteilung der Zustimmung. Erhält der Interessent bei der Zwangsversteigerung das Ziel nicht durch Unterzeichnung des Kaufvertrages, sondern durch die Benachrichtigung des Maklers, ist dies anders als beim Privatverkauf und es besteht keine Provisionspflicht. Dies beweist der BGH damit, dass seine Vermittlungstätigkeit auf den Abschluss des Rahmenvertrags ausgerichtet ist. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung beruht jedoch nicht auf dem Vertragserfolg, sondern auf der Souveränität des Staates. Hinweis: Der Makler und die Beteiligten können sich auch im Beweisfall einigen, sie können auch Provisionszusagen machen, indem sie Informationen über den Erwerb in der Zwangsversteigerung weitergeben.