Glossar

 Immobiliengutachter können den genauen Wert von Immobilien ermitteln. Kopieren

Immobiliengutachter ermitteln den Wert der Immobilie oder ermitteln die Kosten für die Behebung von Schäden. In vielen Fällen lohnt es sich, auf die Expertise solcher Immobiliengutachter zurückzugreifen. Wenn es um die reine Bewertung von Käufen oder Verkäufen geht, können kostenlose Immobiliengutachter beauftragt werden. Soll der Bericht rechtsgültig sein, müssen die Sachverständigen öffentlich bestellt sowie vereidigt sein.

Für die Bewertung durch maßgebende Institutionen sind staatlich anerkannte Immobiliengutachter die richtige Wahl. Es gibt viele Situationen, die einen Immobiliengutachter erfordern können, sei es eine Erbschaft, ein Verkauf oder eine Scheidung. Zu beachten ist jedoch, dass die Berufsbezeichnung Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter in Deutschland nicht geschützt ist. Die Mitgliedschaft im Verband kann auf die Qualifikation des Sachverständigen hinweisen. 

Um den Wert der Immobilie zu ermitteln, bringt der Baugutachter mehr über den Zustand und die Ausstattung des Hauses oder der Wohnung in Erfahrung.

Folgende Punkte unterliegen einer besonders sorgfältigen Prüfung:

  • Bodenrichtwert: Als Berechnungsgrundlage gilt der Wert pro Quadratmeter unbebauten Grundstücks in der entsprechenden Bodenrichtwertfläche.
  • Lage: Der Baugutachter berücksichtigt die Infrastruktur in der Nähe des Objekts – also Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten, Gesundheitsversorgung sowie die Attraktivität des Gebiets für potenzielle Käufer. Auch Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung fließen in die Immobilienbewertung ein.
  • Aufbau und technische Bedingungen: Baustoffe und Bauweisen sowie die Beschaffenheit von Rohren und Leitungen, Heizung oder Dacheindeckung und sonstiger technischer Ausrüstung spielen eine entscheidende Rolle beim Preis. Auch der Zustand von Kellern, Gebäudehüllen, Außenanlagen und etwaigen Nebengebäuden (wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser) wird in die Bewertung einbezogen. Dagegen werden Schäden durch Feuchtigkeit oder Insektenschäden als negativ bewertet.
  • Erschließungsgrad: Ist das Grundstück vollständig an das öffentliche Versorgungs- und Entwässerungsnetz angeschlossen? Der Gutachter prüft, ob Strom, Gas, Wasser, Telefon und Anschluss an die Kanalisation vorhanden sind.
  • Energiewert: Je besser die Dämmung des Hauses, je energieeffizienter Heizung und Warmwasser arbeiten, desto geringer sind die Unterhaltskosten des Hauses oder der Wohnung.
  • Grundstückslasten: Der Gutachter prüft auch das Grundbuch. Sollten hier Lasten eingetragen, kann dies den Verkehrswert der Immobilie erheblich mindern.
  • Marktbedingungen: Schließlich wird sich die aktuelle Nachfrage nach solchen Grundstücken oder Immobilien vor Ort auf mögliche Immobilienpreise auswirken. Auch Immobiliengutachter werden dies bei ihren Gutachten berücksichtigen.

Es gibt drei Verfahren zu Ermittlung des Verkehrswerts

Zur Ermittlung des Verkehrswerts gibt es drei gängige Verfahren: Vergleichswertverfahren, das üblicherweise zur Wertermittlung von Wohnungen verwendet wird, Materialwertverfahren, das üblicherweise für Ein- oder Zweifamilienhäuser verwendet wird, und Ertragswertverfahren, das richtig für die Anmietung von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien wählen. Bis 2009 war in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) die Anzahl der Gutachten festgelegt, die Immobiliensachverständige einholen konnten, diese Regel existiert jedoch nicht mehr. Jetzt herrscht freier Wettbewerb und die Kosten können verhandelt werden. Die Kostenrichtlinien der Bundesberufungs-, Eid- und Sachverständigenvereinigung geben Hinweise zur angemessenen Vergütung. Ein Wertgutachten für ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro soll etwa 2.000 Euro kosten. Auch wenn die Situation nicht ganz einfach ist, zum Beispiel weil Straßen oder Erbanlagen vorhanden sind, ist der Aufpreis angemessen. Ein kurzer Bericht ist viel billiger. Dies gilt in der Regel für kleinere dreistellige Beträge. Online-Berichte sind noch billiger – aber sie sind normalerweise nicht so genau. Diese kosten meist nur zweistellige Beträge. 

Für die reine Bewertung von Käufen oder Verkäufen können kostenlose Immobiliengutachter beauftragt werden.

 Einfache Verkehrswertgutachten unabhängiger Sachverständiger verwenden überwiegend Vergleichswertverfahren, während komplexe Gesamtgutachten meist eine Mischung aus zwei oder drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung verwenden. Der so ermittelte Wert ist in der Regel genauer als unkomplizierte Verfahren, jedoch ist die Schätzung des Verkehrswertes des geplanten Kaufs oder Verkaufs der Immobilie nicht notwendig und in vielen Fällen sogar unangemessen, da die Kosten nicht unschätzbar sind beteiligt.