Glossar

Real Estate in München

Der Begriff Real Estate ist englischen Ursprungs und bedeutet übersetzt ‚echtes Anwesen‘, also das Eigentum an  einer Immobilie. Real Estate ist ein zentraler Begriff in der Immobilienwirtschaft für die Vermarktung von privaten wie auch gewerblichen Immobilien. Eine Immobilie ist eine unbewegliche Sache. Im Gegensatz zu beweglichen Gegenständen (Autos, Möbel) unterliegen sie daher besonderen Gesetzen und Vorschriften. Den Begriff „Liegenschaft“ verwendet man auch für unbebautes Land, während Begriff „Anwesen“ auch für bebautes Land Verwendung findet. Je nach Nutzungsart lassen sich Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Immobilien unterscheiden.

Auch die Motivation zum Kauf für Real Estate spielt eine wichtige Rolle.

Dann geht es um Anlageimmobilien oder Renditeimmobilien. Vorhandenes Real Estate wird als Bestandsimmobilie bezeichnet. Bei neu errichtetem Real Estate handelt es sich um einen Neubau. Real Estate bewohnen die meisten Personen selbst. Demgegenüber kommt es in manchen Fällen auch zur Vermietung. Ältere erhaltenswerte Liegenschaften sind in der Regel denkmalgeschützt und dürfen nur nach Denkmalschutzrichtlinien saniert oder verändert werden. Da Immobilien so wichtig sind, werden sie im amtlichen Liegenschaftskataster und Grundbuch eingetragen. Ihre Übertragungen an bestimmte Eigentümer sowie deren Veräußerungen und Belastungen von Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten oder Reallasten richten sich nach dem Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 1018 ff BGB).

Der Kaufvertrag enthält eine notarielle beurkundete Vereinbarung über die Eigentumsübertragung vom Verkäufer an den Käufer und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Dieser Vorgang wird als Auflassung bezeichnet. Der Verkauf von Real Estate löst eine Grunderwerbsteuer aus. Das ist in den Bundesländern immer unterschiedlich, in Bayern beträgt diese 3,5% und im Saarland rund 6,5%. Darüber hinaus muss jeder Eigentümer kontinuierlich Grundsteuern zahlen. Da Immobilien ein hohes Maß an Sicherheit bieten, sind sie nicht nur beleihbar, sondern werden auch zu besonders günstigen Zinssätzen (Hypothekenzinsen) beliehen. Zum Schutz des Darlehensgebers kann die Immobilie im Grundbuch verpfändet werden, was den Darlehensgeber zur Zwangsvollstreckung ermächtigt, wenn der Darlehensnehmer (in der Regel der Eigentümer der Immobilie) ausfällt.

Der Wert von Immobilien

Die Immobilie hat einen Verkehrswert, der Kaufpreis wird anhand des Verkehrswertes bei der Veräußerung und der Wert der Hypothek bei Aufnahme des Darlehens berechnet. Für die Wertermittlung können die „Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken“ (Grundstücksbewertungsverordnung) herangezogen werden. Nach Vorschriften wird das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren verwendet, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Ansonsten hängt der Verkehrswert letztlich vom Kaufpreis der Immobilie ab, den potenzielle Käufer zu zahlen bereit sind. Die weiterhin positive Marktwertentwicklung beweist, dass Immobilien auch als „Betongold“ bezeichnet werden können. Immobilien sind vor allem dann eine attraktive Investition, wenn die Miete oder Mieteinsparungen hoch genug sind, um nicht nur alle Kosten zu kompensieren, sondern auch die zu erwartenden zukünftigen Abschreibungen auszugleichen und angemessene Renditen zu erwirtschaften. Durch fehlende staatliche Subventionen und ein Umdenken bei der Qualität von Immobilien als Wertanlage dürften auf lange Sicht die aktuellen Negativtrends bei den gebauten Häusern, die durch die Verteuerung von Neubauten ausgeglichen werden, gestoppt werden können.

Käufer von Real Estate

Käufer von Real Estate oder Real Estate Investoren erwerben Bestandsimmobilien. Es besteht dabei keine persönliche Nutzung im Sinne des Gebrauchswertes und kein persönlicher Bezug zur Immobilie.  Ziel dieser Unternehmung ist es, die Mieteinnahmen ( den Ertrag) einerseits durch Sanierungsmaßnahmen und andererseits durch Mieterwechsel zu steigern. Vermietete Immobilien mit langfristig gebundenen guten Mietern werden als Core-Immobilien bezeichnet.