Glossar

Verkäufer müssen Käufer über versteckte Mängel aufklären

Ein versteckter Mangel ist für den Käufer einer Immobilie besonders ärgerlich. Wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie den Käufer über sogenannte versteckte Mängel informieren. Das Adjektiv „versteckt“ bedeutet, dass der Mangel für Dritte nicht sichtbar ist. Ob der Verkäufer einen versteckten Mangel kennt und diese vor dem Verkauf offenlegt, ist eine wichtige Frage von Gewährleistungsansprüchen und Verjährungsfristen. Übersicht: Verkäufer und Käufer sollten sich versteckter Mängel bewusst sein. Versteckte Mängel bei Immobilien liegen vor, wenn diese bei Abschluss des Kaufvertrages von mindestens einer der Parteien nicht erkennbar sind.

Der Begriff „versteckter Mangel“ existiert jedoch weder im Kaufvertragsrecht noch im Mietvertragsrecht. Hier wird der Begriff „Sachmangel“ oder „Mangel“ verwendet. Für Mängel ist gemäß § 438 BGB „die Kaufsache nicht die von beiden Seiten erwartete Beschaffenheit“ maßgebend. BGB definiert einen Mangel als Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit. Dies umfasst nicht nur die Sache selbst, sondern auch alle zur Nutzung erforderlichen oder vereinbarten Eigenschaften. So werden beispielsweise auch Umweltbelastungen und Mieteinnahmen zur Immobilie hinzugerechnet.

Zwar vereinbaren beide Parteien grundsätzlich, Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertrag auszuschließen. Versteckte Mängel können jedoch zum Schutz des Käufers von dieser Regelung ausgenommen werden. Ausdrücke wie „gekauft wie gesehen“ gelten im Kaufvertrag nur für offensichtliche Mängel oder versteckte Mängel, die dem Käufer bekannt sind und dem Verkäufer nicht bekannt sind. Wenn der Käufer einige Monate nach dem Kauf der Immobilie einen zuvor versteckten Mangel entdeckt, lautet die wichtigste Frage: Kennt der Verkäufer den Mangel oder kann er ihn kennen, hat er den versteckten Mangel aber bewusst verschwiegen? Denn nur in diesem Fall trifft der Verkäufer ein Verschulden und der Käufer hat einen Gewährleistungsanspruch wegen der arglistig verschwiegenen Mängel.

Sie sollten einen Bausachverständigen beauftragen

Der Käufer muss dem Verkäufer jedoch nachweisen, dass er versteckte Mängel bewusst verschwiegen hat. Die Beauftragung eines Bausachverständigen ist in der Regel unumgänglich. Denn er kann zum Beispiel erkennen, ob der Feuchtigkeitsschaden im Keller schon länger besteht und ob er vom Verkäufer gestrichen wurde. In einigen Fällen können Käufer einen Betrugsnachweis erbringen. Allerdings fällt es oft schwer, den Wissensstand der ehemaligen Eigentümer nachzuweisen: Verkäufer oder deren Anwälte müssen manchmal echte Detektivarbeit leisten und beispielsweise Nachbarn oder vom Verkäufer beauftragte Handwerker befragen.

Es gibt eine Verjährungsfrist für Mängelansprüche

Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche gilt für offensichtliche Mängel und versteckte Mängel. Dabei ist es unerheblich, ob der Käufer oder Kunde keine Möglichkeit zur Reklamation hat, weil der Mangel während der Gewährleistungsfrist nicht offensichtlich ist oder absichtlich versteckt wurde.