Interview Private Wealth | „Lasst uns neue Städte bauen.“

New Work. Der Trend zum Homeoffice wird die Büromärkte umkrempeln. Werden Innenstädte dann für Investoren unattraktiv? „Wir müssen neu denken“, sagt Michael Reiss, geschäftsführender Gesellschafter von Sotheby’s International Realty in München, „dann ist das eine Riesenchance.“

„In der Corona-Krise manifestiert sich Deutschland als großräumig angelegter Experimentierraum. Mit Turboge-schwindigkeit bewegen wir uns vom ,Normalfall Büro‘ hin zu einer hybriden, flexiblen und vielleicht auch nachhaltigeren Arbeitswelt“, analysiert Michael Reiss. Für Immobilieninvestoren sei das eine große Herausforderung. „Sie fragen sich: Sind Investments in Büroflächen überhaupt noch sinnvoll?

Und: Wie sieht eigentlich die Zukunft der Innenstädte angesichts der Diskussionen über City-Maut, Mietpreisbremse, Landflucht und Homeoffice aus?“

In einer aktuellen Studie hat die Unter-nehmensberatung KPMG das Thema „Büro der Zukunft und Flächennachfrage“ unter die Lupe genommen. Dabei wurden fünf Szenarien skizziert – von „Zurück ins Büro“ bis „Permanentes Home office“. Das Ergebnis: Die wahr-heit wird wohl in der Mitte liegen. Am wahrscheinlichsten ist eine langfristige Steigerung der bisher angebotenen Möglichkeiten des Homeoffice bei größeren Unternehmen in den nächsten fünf Jahren auf bis zu 40 Prozent. Es sei deshalb mit einem Anstieg der Leerstandsquoten bis 2022 zu rechnen. Vor allem aber modernisiere sich die Arbeitswelt. Das Gebäude sei zukünftig nicht nur ein Arbeitsplatz, sondern Ort der Begegnung, des Austauschs und des Netzwerkens.„Natürlich wird Homeoffice den Büroimmobilienmarkt durcheinanderwirbeln“, folgert Michael Reiss, „aber wir werden nach der Pandemie zu einer neuen Balance zurückfinden.“

Schon jetzt ist eine Art Gegenbewegung zur anfänglichen Homeoffice-Euphorie zu spüren. Arbeitgeber zweifeln an der Effizienz. Sehen Kommunikations- und Kreativitätsverluste. Und die Mitarbeiter vermissen den sozialen Aspekt der physischen Zusammenarbeit. „Gut möglich, dass der Flächenbedarf darum gar nicht so stark abnehmen wird“, vermutet Reiss, „die Quadratmeter pro Arbeitsplatz könnten zum Beispiel steigen, weil Arbeitgeber ihre Büroflächen im Kampf um Talente attraktiver gestalten. Das Büro der Zukunft geht in Richtung Wohlfühlort – weg vom Großraum, hin zu mehr Bewegungs- und Grünflächen.“ Die Konsequenz für Investoren sei eindeutig.

„Qualität und erstklassige Lage bleiben gesucht. Dort lassen sich auch in Zukunft gute Renditen erzielen.“

Der spannendere Aspekt ist für den Immobilienexperten, was nun mit den alten, unattraktiv gewordene Bestandsimmobilien geschieht. „Das kann eine riesige Chance für die Stadtentwicklung sein. Wir können die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum doch aktuell bei Weitem nicht decken. In München gibt es zum Beispiel kaum mehr Flächen für neue Wohnraumbebauung. Die Umwandlung von Büro, die sich nicht mehr rentieren in Wohnimmobilien könnte die Lösung sein.“

Michael Reiss regt an, dabei groß zu denken. „Wir sollten alte Büroimmobilien abreißen und Quartiere planen, neue Lösungen in der Strukturierung von Wohnen und Arbeiten suchen.“ Das könne die Innenstädte wieder richtig attraktiv machen. Frisch. Modern. Nachhaltig. „Kommen Wohnen und Arbeiten näher zusammen, hat das ja auch ökologische Vorteile – weniger Verkehr, weniger Lärm. Die Innenstädte werden liebens- und lebenswerter.“

Das Projekt Schwabinger Tor ist so ein Vorzeigeobjekt in München. 4,2 Hektar, ein Hotel, 270 Wohnungen, 20000 Quadratmeter Bürofläche. „Eine gelungene Mischung von Leben, Arbeiten und Gastronomie. So stelle ich mir modernes Miteinander in der Stadt vor“, urteilt Michael Reiss und schließt: „Der Immobilienmarkt wird sich wandeln. Aber ge-rade das bietet Chancen. Nachhaltige, flexible Konzepte werden Investoren sehr lukrative Möglichkeiten bieten.“

Auszug Interview

Magazin PRIVATE WEALTH 02 | 2020

How to live it