Interview Private Wealth | Suche nach dem Fundament

Die Prognosen an den Immobilienmärkten klaffen weit auseinander. Kommt nun der Crash? Oder geht der Boom jetzt erst recht weiter? Michael Reiss, gesch.ftsführender Gesellschafter von Sotheby’s International Realty in München, wagt einen Ausblick.

“Ich habe die vielen Kommentare der letzten Wochen natürlich auch gelesen. Und verstehe sehr gut, dass potenzielle Käufer und Verkäufer am Immobilienmarkt irritiert sind. Denn die Meinungen gehen so weit auseinander wie nie zuvor“, überlegt Michael Reiss. Auf der einen Seite der Skala erwartet zum Beispiel das Analysehaus Empirica in den nächsten Monaten einen Rückgang der Kaufpreise bei Wohnimmobilien um bis zu 25 Prozent. Auf der anderen Seite werden Immobilien als eigentliche Krisenwährung und sichere Häfen propagiert, deren Wert gerade in schwierigen Zeiten weiter steigen werde. „Ich selbst halte wenig von solchen Verallgemeinerungen, sondern schaue mir lieber ganz nüchtern die Marktsituation an“, sagt Reiss.

Ausgangspunkt seiner Überlegungen sind die Analysen der Volkswirte, die für Europa nun den stärksten Konjunktureinbruch seit dem Zweiten Weltkrieg prognostizieren. „In Zeiten von Rezession, Angst und drohender Arbeitslosigkeit werden es wahrscheinlich weniger Menschen als früher wagen, sich für einen Immobilienkauf hoch zu verschulden. Die Nachfrage dürfte so wohl temporär nachlassen.“ Auf die Preise, so der Experte, würde sich das aber nur dann stärker auswirken, wenn nun plötzlich sehr viel mehr Angebot auf den Markt käme. „Noch sehe ich das überhaupt nicht.

Aber natürlich gab es vor allem im mittleren Bereich zwischen 500000 und 1,5 Millionen Euro viele, die ihre Finanzierung in den vergangenen Jahren sehr eng gestrickt haben. Die nur Zinsen bezahlen und die Tilgung aussetzen. Hält die Wirtschaftskrise länger an, könnte es für sie eng werden. Dann sind Zwangsverkäufe mit hohen Preisabschlägen kurzfristig denkbar.“ Im Luxusbereich sei die Ausgangssituation dagegen ganz anders. „Die Kunden dort sind – was das Vermögen angeht – in der Regel konservativ aufgestellt. Immobilienbesitz dient vor allem der langfristigen Vermögenssicherung. Diese solvente Klientel ist nicht gezwungen zu verkaufen und wird dies wohl auch nicht tun. Ich erwarte deshalb nicht, dass es in diesem Segment zu größeren Preisrückgängen kommt“, ist Reiss überzeugt.

Hat sich der Staub erst einmal gelegt –„wir alle hoffen ja, dass mit der Entwicklung eines Impfstoffs die Wirtschaft 2021 wieder auf ihren Wachstumspfad zurückkehrt“ –, werden die Karten neu gemischt. „Im gewerblichen Bereich – vor allem bei Büros – könnte es angesichts des neuen, klaren Trends zum Home Office künftig schwieriger werden“, meint der Profi.

Bei Wohnimmobilien verweist er auf zwei widerstreitende Faktoren. Dass sich höhere Mieten nur noch schwer durchsetzen lassen und zusätzliche staatliche Abgaben drohen, belaste den Markt. Das anhaltend niedrige Zinsniveau stütze ihn aber.

„Ich könnte mir darum vorstellen, dass auf den zehn Jahre anhaltenden zinsgetriebenen Boom nun eine Dekade des ,Neuen Realismus‘ folgt.

Mit tendenziell stabilen, aber in den verschiedenen Marktbereichen deutlich differenzierten Preisentwicklungen.“ Per saldo sei das gar keine so schlechte Perspektive. „Tatsächlich haben doch schon seit geraumer Zeit Angebot und Nachfrage bei Immobilien nicht mehr gut zusammengefunden. Die Anbieter hatten einfach zu hohe Preisvorstellungen. Und hofften, ihre Objekte weit über der Bewertung von Profis verkaufen zu können. Entsprechend nahmen die Vermarktungszeiten zu.

Das könnte sich nun ändern.“ Michael Reiss rät Immobilienbesitzern nun, bei ihren Preisvorstellungen nicht zu überziehen. „Und potenzielle Käufer, die versucht sind, Spielräume nach unten zu testen, sollten nicht hoffen, das Schnäppchen ihres Lebens machen zu können. Realistischer ist, dass sie die Chance bekommen, ihre Wunschimmobilie zu einem angemessenen Preis zu erwerben. Und das wäre doch auch schon etwas.“

Auszug Interview

Magazin PRIVATE WEALTH 01 | 2020

How to live it