Glossar

In Deutschland gibt es neben dem Grundbuch auch ein Baulastenverzeichnis.

In vielen Bundesländern, ausgenommen Bayern und Brandenburg existiert das Baulastenverzeichnis. Beim Verkauf Ihrer Immobilie sollten Sie unbedingt einen Aspekt berücksichtigen. In München beispielsweise sollte bei der Planung von Immobilienverkäufen die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis nicht außer Acht gelassen werden. Die Kosten sind nicht hoch, aber es bringt echte Sicherheit und Transparenz für alle relevanten Parteien. Für Immobilienkaufinteressenten ist auch das Baulastkataster besonders wichtig. Den Inhalt des amtlichen Registers finden Sie nicht im Grundbuchauszug.

 Die Baukosten stellen eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Bauherrn gegenüber der Baubehörde dar.

Nach dieser Verpflichtung muss er bestimmte mit seinem Grundstück zusammenhängende Dinge (z. B. Durchfahrtsrecht für Nachbarn) tun, nicht tun oder dulden. Andererseits gibt das Grundbuch Auskunft über das Privateigentum und die Rechte Dritter an der Immobilie (z. B. Grundschulden). Wenn Sie Ihre Immobilie in München verkaufen, sollten potenzielle Käufer auch Interesse daran haben, den Gebäudelastindex zu überprüfen. Eine typische Baulast ist eine Verpflichtung, das Vorfahrtsrecht des Nachbarn zu nutzen oder einen gewissen Abstand zum Nachbargrundstück einzuhalten. In der Regel enthält das Grundbuch keine Angaben zu diesen Belastungen. Ausgenommen hiervon ist das Land Brandenburg, das solche Belastungen als Dienstbarkeiten im zweiten Teil des Grundbuchs vor 2016 erfasst hat. 

Seit 1994 kennt die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) keine Baulasten mehr. Im Gegenteil, der Rechtsschutz wird durch begrenzte persönliche Dienstbarkeiten gewährleistet, was es erleichtert, dass Länder durch zuständige Behörden im Grundbuch des Nachbarn vertreten werden. Mit der Neufassung der Brandenburgischen Bauordnung am 19. Mai 2016 wurde das Baulastenverzeichnis wieder eingeführt.

Bei der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages ist der Notar nicht verpflichtet, das Baulastkataster zu prüfen.

Möchte ein potenzieller Käufer seit 2017 mehr über die allgemeine Situation der Immobilie erfahren, muss er neben einem Blick ins Grundbuch auch das Register des Gebiets bzw. des jeweiligen Münchner Bezirks prüfen. Bei der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages ist der Notar nicht verpflichtet, das Baulastkataster zu prüfen. Potentielle Käufer werden meist nur über mögliche Belastungen informiert. In der Regel ist der vorhandene Trennbereich vor Ort nicht einfach zu bewerten. 

Verschweigt der Verkäufer die vorhandene Baulast, kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen.

Kennt der Käufer die Baulast nicht, ist er nicht geschützt. Allenfalls, wenn der Verkäufer die vorhandene Baulast arglistig verschweigt, kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen, sofern er ihm aus der Nutzung des Bestandsgebäudes eine Verpflichtung begründet. Daher empfiehlt es sich als Verkäufer, potenzielle Käufer auf mögliche Gebäudelasten hinzuweisen. Das Baulastenverzeichnis wird von der Gemeinde durch die Bauaufsichtsbehörde geführt. Das Grundbuchamt befindet sich nur in Bayern und vorübergehend in Brandenburg.