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Erbpacht-Wohnung: Definition, Besonderheiten & Tipps für den Kauf

Neben dem klassischen Kauf von Wohnung und Grundstück in einem können sich Käufer auch für eine Erbpacht-Wohnung entscheiden. Worum es sich dabei handelt, welche Vor- und Nachteile diese Möglichkeit bietet und was man vor dem Kauf wissen sollte, zeigt dieser Beitrag.

Was ist eine Erbpacht-Wohnung?

Die Erbpacht verfolgt das Konzept, dass ein Gebäude oder ein Teil eines Gebäudes gekauft wird. Der neue Eigentümer pachtet das Grundstück dazu, was dazu führt, dass monatliche Kosten entstehen. Das Grundstück geht somit nicht in sein Eigentum über, dafür ist der Kaufpreis etwas geringer.

Bei einer Erbpacht gibt es folgende zwei Parteien:

  • Erbbaurechtsgeber: derjenige, dem das Gebäude auf dem Grundstück gehört
  • Erbbaurechtsnehmer: der Käufer oder Eigentümer des Objekts

Erbbaurechtsverträge sind meist zeitlich limitiert. Gewöhnlich belaufen sie sich auf 50, 66, 75 oder 99 Jahre. Klar festgelegt ist das jedoch nicht.

Manchmal endet ein Vertrag für eine Erbpacht-Wohnung mit einem Heimfall. So bezeichnet man die Rückübertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit.

Gründe dafür können Verstöße gegen Pflichten oder eine Insolvenz sein. In der Regel erhält der Erbpachtnehmer eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie.

Viele Erbpachtgeber sind gemeinnützige Stiftungen, Gemeinden, große Brauereien oder die Kirche. Auch die Stadt München kann beispielsweise eine Erbpacht-Immobilie vergeben. Selbstverständlich ist es ebenfalls möglich, einen Erbpachtvertrag mit einer Privatperson zu schließen.

Vor- und Nachteile einer Erbpacht-Wohnung im Überblick

Es bringt einige Vorteile, aber auch potenzielle Nachteile mit sich, eine Erbpacht-Wohnung zu kaufen. Wir haben die wichtigsten Aspekte für Sie zusammengetragen.

Vorteile einer Erbpacht-Wohnung

Da Käufer bei einer Erbpacht nur die Immobilie wie eine Wohnung oder ein Haus kaufen, nicht aber das Grundstück, sparen sie Kosten. In der Regel machen die Grundstückskosten rund 30 % des Kaufpreises aus. Das macht auch das Wohnen in teuren Wohngegenden erschwinglicher. Schließlich immerhin sind Grundstückspreise nicht gerade niedrig.

Mögliche Nachteile von Erbpacht-Immobilien

Zu den potenziellen Nachteilen einer Erbpacht-Wohnung gehören die laufenden Kosten. Dabei sollten Käufer gut überlegen: Stellt die regelmäßig zu entrichtende Pacht eine zu hohe Belastung dar? Was ist, wenn die Kosten mit der Zeit steigen?

Man sollte sich daher vorab immer überlegen, ob eine herkömmlich gekaufte Immobilie oder das Konzept der Erbpacht besser geeignet ist.

Hinzu kommt, dass der Verkauf einer Erbpacht-Wohnung häufig schwieriger ist. Das liegt daran, dass vor einem Eigentümerwechsel die Zustimmung des Grundstücksbesitzers eingeholt werden muss. Das Gleiche gilt für bauliche Erweiterungen.

Auch die Hypothekenzinsen beim Kauf sind bei einer Erbpacht-Wohnung höher als beim Kauf einer Immobilie inklusive Grundstück. Schließlich dient der Besitz des Grundstücks als Sicherheit, was auch der Bank bewusst ist.

Was sollte man beim Kauf einer Erbpacht-Wohnung berücksichtigen?

Damit es beim Kauf einer Wohnung auf Erbpacht nicht zu Schwierigkeiten kommt und Käufer ihre Entscheidung nicht bereuen, sollte man folgenden Dingen Beachtung schenken:

  • Nachteile reduzieren: Jede Immobilie hat ihre Vor- und Nachteile. Jedoch sollte eine Erbpacht-Wohnung nicht zu viele Nachteile aufweisen. Andernfalls kann der Verkauf der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt noch schwieriger werden, als es das bei Erbpacht-Immobilien ohnehin schon ist.
  • Kosten berechnen: Erbpacht und Wohngeld sind zwei Kostenfaktoren, die auf Käufer einer Erbpacht-Wohnung dauerhaft zukommen. Man sollte vorab einige Berechnungen anstellen, um einschätzen zu können, ob man der finanziellen Belastung gerecht wird.
  • Beleihungsgrenzen überprüfen: Häufig schreibt ein Erbpachtgeber einen maximalen Beleihungssatz für die Finanzierung vor, um seine Erbpacht abzusichern. Käufer sollten diesen vorab überprüfen und beim Verkäufer, Erbpachtgeber oder Makler nachfragen.
  • Erbpachtvertrag genau durchlesen: Wie bei jedem (Kauf-)Vertrag gilt auch beim Erbpachtvertrag, dass Käufer alle Daten genau überprüfen sollten, ehe sie ihn unterzeichnen.

Wer sich für eine Erbpacht-Wohnung interessiert, der sollte sich am besten an einen Spezialisten wenden. Erfahrene Immobilienmakler wie Sotheby’s International Realty oder spezialisierte Notariate sind die idealen Anlaufstellen für einen erfolgreichen Erbpacht-Kauf.

Fazit: Erbpachtimmobilie kann sich lohnen

Eine Erbpacht-Wohnung ist eine praktische Möglichkeit, sich eine Eigentumswohnung zu geringeren Kosten zu sichern. Zwar kommen laufende Zahlungen für die Pacht als Kostenfaktor dazu. Wer jedoch genau abwägt, ob der herkömmliche Kauf oder der Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht besser geeignet ist, der wird die richtige Kaufentscheidung treffen können.

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