Glossar

Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete regelmäßig

Sie haben die Wohnung Ihrer Träume gefunden – nicht nur in toller Lage, sondern auch zu einem erschwinglichen Preis? Der neue Vermieter stellt Ihnen einen Mietvertrag aus, aus dem hervorgeht, wann die Miete um wie viel Euro erhöht wird? Dann handelt es sich um eine Staffelmiete. Diese sorgt dafür, dass der Vermieter die Miete erhöht und schafft Planungssicherheit. Für Sie als Mieter haben Staffelmieten einige Nachteile, die Sie vor Vertragsabschluss kennen sollten. Im Staffelmietvertrag legt der Vermieter nicht nur die Miete fest, sondern legt auch fest, wann und wie stark die Miete erhöht wird. Eine effektive Staffelmiete muss die folgenden vier Anforderungen erfüllen:

1. Schriftform: Die Staffelvereinbarung bedarf immer der Schriftform (§ 557a Abs. 1 BGB). Dies bedeutet, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter unterschreiben müssen. Eine E-Mail reicht nicht.

2. Geldbetrag: Der Vertrag muss immer den tatsächlichen Euro-Betrag der Mieterhöhung enthalten (§ 557a BGB). Steht beispielsweise im Mietvertrag eine Erhöhung der Miete um 3 % pro Jahr, ist dies unwirksam. Auch Regelungen zur Erhöhung des Quadratmeterpreises sind nicht zulässig. Denn in beiden Fällen hat der Vermieter die Miete nicht als Geldbetrag ausgewiesen. Mietverträge, bei denen die Mieten im gleichen Maße wie die Verbraucherpreise steigen, sind ebenfalls zulässig – dies wird jedoch als exponentielle Miete bezeichnet. Aus diesem Grund sind die Mieten an den offiziellen Verbraucherpreisindex gekoppelt.

3. Mindeststaffel von einem Jahr: Die Miete muss zwischen den beiden Erhöhungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Verträge zur Zahlung von Restbeträgen unter einem Jahr sind unwirksam. Die zulässigen Staffelmieten lauten wie folgt: „Die Nettomiete ohne Heizung steigt jährlich: 1. Oktober 2019 um 40 Euro auf 820 Euro und 1. Oktober 2020 um 40 Euro auf 860 Euro, 1. Oktober 2021 auf 900 Euro“

4. Mindestens eine Staffel: Vermieter und Mieter müssen sich auf mindestens eine Staffel einigen.

 

Die Mietpreisbremse gilt für Staffelmieten

Sollten für den Zeitraum, in dem Sie Ihre Wohnung vermieten möchten, Mietbeschränkungen gelten, muss sich auch Ihr Vermieter daran halten. Daher darf auch bei einem hierarchischen Mietvertrag die Anfangsmiete nicht höher als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Sie können auch den Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde überprüfen. Je nach Lage und Zustand der Wohnung können Sie die übliche Miete für Ihren Standort leicht ermitteln. Sie können auch auf die Vergleichsmietendatenbank der Vermieter- und Mieterverbände zugreifen. Am besten wenden Sie sich an die Stadtverwaltung oder den Mieterverband. Die Anfangsmiete verstößt gegen die Mietobergrenze – ist die Anfangsmiete höher als erlaubt, sollten Sie als Mieter die Miete nach Vertragsunterzeichnung reklamieren. Bei jedem Wunsch auf Seiten des Vermieters ist zu prüfen, ob die angedachte Miete den ortsüblichen Durchschnitt um mehr als zehn Prozent überschreitet. Ist dies der Fall, entfällt die Zusatzmiete und Sie können die Mieterhöhung ablehnen. Lokale Vergleichsmieten spielen bei den Staffelmieten in der Regel keine Rolle. Gegenüber einer Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann die Miete höher ausfallen. Wenn Vermieter daher eine höhere Gebühr als die ortsübliche Miete verlangen möchten, verwenden sie in der Regel gestaffelte Mieten.

Die unbegrenzte Endmiete

Bei Staffelmietverträgen werden Mieter aufgrund der sogenannten Obergrenze nicht von überhöhten Mieterhöhungen betroffen. Dementsprechend darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen, wenn die Grenze um 15 % herabgesetzt wird. Diese Einschränkung gilt nicht für gestaffelte Mietverhältnisse. Übersteigt die vereinbarte Abschlussmiete 20 % der Ortsmiete und besteht Wohnungsnot in der Stadt, darf die Miete nicht dem Wirtschaftsstrafgesetz entsprechen (§ 5 Abs. 2 WiStrG). Dann ist eine solche Vereinbarung unwirksam und es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete. In der Praxis stellt dies jedoch eine Ausnahme dar, da die Mietpreisbremse vor allem in Städten mit Wohnungsnot eingesetzt wird.