Glossar

Die Restnutzungsdauer bestimmt den Immobilienwert

Im Gegensatz zu Freiflächen haben Gebäude eine begrenzte Lebensdauer. Sie sind von der sogenannten Restnutzungsdauer betroffen. Daher muss die Restnutzungsdauer bei der Bewertung des Marktwertes berücksichtigt werden. Lediglich die physische Lebensdauer begrenzt den tatsächlichen Wert des Gebäudes und bildet zusammen mit den entsprechenden altersbedingten Abschreibungen den tatsächlichen Wert des Gebäudes. Daher ist die Restnutzungsdauer auch Grundlage für die Bemessung der Abschreibung der Gebäudelebensdauer. Dementsprechend definiert § 6 (VI) ImmoWertV die Restnutzungsdauer als „die Anzahl der Jahre, die man das Bauwerk bei sachgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich nutzen kann.“ Lässt man dagegen notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen  außer Acht, sieht man die Restlebensdauer des Gebäudes dementsprechend kürzer an.

Als Modernisierung nennt der Erlass beispielsweise „Maßnahmen, die eine deutliche Verbesserung der Wohnverhältnisse oder sonstiger Nutzungsbedingungen oder erhebliche Einsparungen bei Energie oder Wasser bewirken“. Andererseits verkürzen Bauschäden, also Baufehler, die nach dem Bau eines Gebäudes auftreten, die Restnutzungsdauer. Darüber hinaus kann es andere Situationen geben, die für die Bewertung wichtig sind und daher ebenfalls Berücksichtigung finden müssen. Beachtung findet die wirtschaftliche Überalterung oder der überdurchschnittliche Erhaltungszustand des Gebäudes. Dementsprechend hängt die Restnutzungsdauer auch bei überwiegend materialorientierten Bewertungen im Wesentlichen vom wirtschaftlichen und technischen Zustand des Gebäudes ab. Des Weiteren spielt auch im geringerem Maß das Alter des Gebäudes oder Gebäudeteils eine Rolle.

Zur Abschätzung der Restnutzungsdauer ist die Gesamtnutzungszeit zu berücksichtigen (§ 23 Abs. 2 ImmoWertV). Damit ist die normale wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes gemeint, nicht die technische Nutzungsdauer, die ggf. länger sein kann (Gebäuderuine). Die Gesamtnutzungsdauer hängt von der Art und Konstruktion der Immobilie ab.

Die Restnutzungsdauer ist wichtig im Falle einer Zwangsversteigerung oder Enteignung

Bei Wohngebäuden ist sie in der Regel auf 60-80 Jahre begrenzt. Daher schreibt § 23 Abs. 1 ImmoWertV vor: „Die Altersabschreibung wird unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Bauwerks ermittelt. Dabei wird in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde gelegt. Im Falle einer Zwangsversteigerung oder Enteignung ist das Ertragswertverfahren und die Restnutzungsdauer (sofern verbindlich) bei der Ermittlung des Wertes der Immobilie von besonderer Bedeutung. § 13 BewG bestimmt den Kapitalwert wiederholter Nutzungen und Dienste, § 185 und § 190 BewG die jeweiligen Gesamtnutzungszeiten. Zieht man von der zu erwartenden Nutzungsdauer eines Vermögenswertes die bereits genutzten Jahre ab, so ergibt sich die Restnutzungsdauer. Handelt es sich um eine selbst genutzte Immobilie, wie z. B. Einfamilienhaus, wird unabhängig von der Nutzungsdauer in der Regel nur das Istwertverfahren angewendet.

Die Alterswertminderung

Hat man die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer bestimmt, stellt sich schnell die Frage, um wie viel Prozent der Wert des Gebäudes durch die Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer abgenommen hat. Das ist die sogenannte Alterswertminderung. Die erste Annahme ist, dass dies linear geschieht, also in 100 Jahren die jährliche Differenz ein Prozent der Abschreibung beträgt.

Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre

Restnutzungsdauer = 75 Jahre

Restwert vom Herstellungswert = 75 %

Dies trifft aber nicht umbedingt zu, denn sowohl das lineare als auch das dargestellte Rechenmodell können den Markt im Einzelfall ggfs. marktgerechter abbilden.