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Endlich Klarheit – die Maklerprovision wird neu geregelt

Ab dem 23.12.2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft.

Michael Reiss, Geschäftsführer München / Sotheby’s International Realty und Sven Johns, Mosler & Partner Rechtsanwälte, beantworten die wichtigsten Fragen rund um das Gesetz und räumen mit Missverständnissen auf.

Was ist der wichtigste Aspekt des neuen Gesetztes für Käufer und Verkäufer?

Sven Johns: Wenn ein Immobilienmakler für beide Vertragspartner tätig wird, müssen sich auch beide künftig zur Zahlung einer Provision in gleicher Höhe verpflichten. Der Käufer bezahlt also immer nur das, was auch der Verkäufer entrichtet. Der Makler ist in diesem Prozess streng zur Neutralität verpflichtet.

In welchem Verhältnis befindet sich der Makler in diesem Fall zu seinen Kunden?

Sven Johns: Er hat die identischen Verpflichtungen gegenüber beiden Parteien – die gleichen Treuepflichten, dieselben Aufklärungspflichten. In den Kaufpreisverhandlungen ist er dann strikt neutral. Er nimmt nur die Kaufpreisangebote der jeweiligen Seite entgegen und kommuniziert sie.

Ist dies auch so bei den Kunden angekommen?

Michael Reiss: Ich glaube nicht. Viele denken, es gelte nun grundsätzlich das sogenannte Bestellerprinzip. Der Gesetzgeber hatte dies vor sechs Jahren im Mietrecht eingeführt. Wohnungssuchende müssen seither keine Provision mehr bezahlen, wenn der Eigentümer der Wohnung die Maklerleistung bestellt und dieser sie dann nach außen annonciert. So ist es beim Verkauf gerade nicht. Der Makler bekommt zwar vom Eigentümer den Auftrag zur Vermarktung, Verkäufer und Käufer bezahlen aber trotzdem künftig dieselbe Provision.

Wie ist das Gesetz aus Maklersicht zu bewerten?

Michael Reiss: Positiv ist, dass nun für beide Seiten Klarheit herrscht. Das gibt Sicherheit und ein Gefühl der Fairness.

Wie kann der Käufer kontrollieren, dass die Provision tatsächlich geteilt wird?

Sven Johns: Jeder Maklervertrag bedarf künftig der Textform. Mündliche Absprachen begründen keinen Maklervertrag mehr. Der Makler muß nun offenlegen, was er mit dem Verkäufer vereinbart hat. Verstößt er gegen diese Pflicht oder hat etwas anderes vereinbart, kann dies ein Grund für die Verwirkung der Provision sein oder die Absprachen sind unwirksam.

Ist mit dem Gesetz auch die Höhe der Courtage einheitlich geregelt?

Sven Johns: Nein, die Obergrenze ist weiter frei verhandelbar und nicht festgeschrieben. Und natürlich kann jeder Verkäufer die Provision individuell mit dem Makler aushandeln. Dann gilt aber nun immer, dass der Käufer dieselbe Provision bezahlt. Wahrscheinlich werden vor allem Internet-Dienstleister nun ihren Service zu unterschiedlichen Preisen anbieten. Nur die Werbeaussage – „Provisionsfrei für den Verkäufer“ – ist nun nicht mehr möglich.

Michael Reiss: Wir werden in Bayern wie bisher mit drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer für Käufer und Verkäufer arbeiten. So haben unsere Kunden Klarheit. Ich bin überzeugt, dass dieser Satz angesichts unserer Dienstleistung und des Nutzens, den sie für unseren Kunden stiftet, angemessen ist.

Wird dies dann zu einer Neubewertung von Maklerleistungen führen?

Michael Reiss: Ich hoffe es. Nur in Deutschland ist der Maklerberuf nicht reguliert und es wird nur eine gerine Qualifikation verlangt. Künftig werden Käufer und Verkäufer Ausbildung und Qualität der Makler stärker unter die Lupe nehmen. Unsere Dienstleistung geht ja weit über die Prüfung und Erstellung der Unterlagen hinaus. Gerade bei hochpreisigen Objekten ist das internationale Netzwerk entscheidend. Kenne ich die richtigen Kunden? Kann der Verkauf diskret erfolgen? Und erkennt der Makler das Entwicklungspotenzial einer Immobilie, die diese dann für neue Zielgruppen interessant macht? Unsere Kunden schätzen unsere sorgfälltige, hoch professionelle, diskrete und vor Allem zielführende Arbeitsweise, so daß eine gerechte Courtage kein Problem für unsere Kunden darstellt. Qualitativ hochwertige Dienstleistung wird gerne bezahlt.

Gilt das neue Gesetz für alle Transaktionen oder gibt es Ausnahmen?

Sven Johns: Es gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt und nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit. Und es umfasst allein den Verkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnungen) und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien ist es weiter möglich, dass der Makler mit dem Verkäufer einen abweichenden Vertrag vom Käufer abschließt.

Was passiert, wenn Verkäufer oder Käufer möchten, dass der Makler ausschließlich in ihrem Interesse handelt und dabei nicht neutral bleibt?

Sven Johns: Dann können sie den Makler natürlich weiterhin einseitig beauftragen. Dieser wird dann als Vertreter des Verkäufers eine reine Innenprovision vereinbaren – oder im Rahmen eines Suchauftrages des Käufers mit diesem eine reine Außenprovision. Die Courtage bezahlt in diesen Fällen diejenige Partei alleine, die den Makler beauftragt hat.

Michael Reiss: Viele Kunden entscheiden sich gerade deshalb für diese Variante, weil sie so unser Know-How optimal nutzen können – auch in der Kaufpreisverhandlung. Für Verkäufer spielt zum Beispiel oft der Zeitaspekt eine Rolle. Sie möchten von uns eine Einschätzung der Vermarktungsdauer in Relation zum geforderten Preis. Und für Käufer ist es wichtig, passende Objekte als erste angeboten zu bekommen.

Das Interview wurde geführt von Klaus Meitinger / Private Wealth Magazin

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