Glossar

Eine ideelle Grundstücksteilung ermöglicht den Besitz einer Immobilie von mehreren Eigentümern.

Bei einer ideellen Grundstücksteilung besitzen mehrere Eigentümer ein Grundstück. Dementsprechend sind die gesamten Anteile im Grundbuch eingetragen. Daher bleibt das Eigentum als echtes, ungeteiltes Eigentum vereint. Erwerben Ehepaare gemeinsam Vermögen, steht jedem Ehegatten ein Miteigentumsanteil zu. Da das Grundstück selbst noch ungeteilt ist, ist idealerweise der Anteil des Miteigentums zu verstehen (§ 1008 BGB). Im Gegensatz dazu entstehen bei der reelen Grundstücksteilung mehrere rechtlich selbständige Grundstücksteile, für die im Grundbuch gesonderte Grundbuchformulare erstellt wurden. 

Der ideale Prozess der Immobilienaufteilung sieht normalerweise wie folgt aus:

  1. Im ersten Schritt muss ein Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt werden. Diese Bescheinigung stellt die Baubehörde auf Antrag des Eigentümers aus. Dies geschieht bei Neubauten im Rahmen des Bauantragsverfahrens, bei Bestandsgebäuden durch formlose Anträge. In beiden Fällen ist ein entsprechender Verteilungsplan erforderlich.
  2. Liegt eine Bescheinigung vor, führt der entsprechende Notar die Ideelle Grundstücksteilung durch. Zu diesem Zweck erstellte er eine Teilungserklärung die die Rechte und Pflichten der jeweiligen Eigentümer beschreibt.
  3. Auf Grund der Teilungserklärung beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Anlage des entsprechenden Wohnungsgrundbuchs. Das Grundbuchamt unterteilt die bisherige Grundbuch in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch.

 

Der Eigentümer einer einzelnen Wohnung erhält nur den ideellen Miteigentumsanteil an der Immobilie. Im Gegensatz zum persönlichen Eigentum gibt das Gemeinschaftseigentum den jeweiligen Miteigentümern das Recht zur Mitbenutzung. Details finden Sie in der Teilungserklärung. Insbesondere dann, wenn eine Teilung der Liegenschaft tatsächlich nicht möglich ist (z. B. aufgrund widersprüchlicher Vorgaben in Bauordnungen oder Bebauungsplänen), empfiehlt sich eine Aufteilung in Wohnliegenschaften.

Die Ideelle Grundstücksteilung spielt vor allem bei Doppel- und Reihenhäusern eine Rolle.

In der Praxis spielt die ideelle Grundstücksteilung zunächst bei Doppel- und Reihenhäusern eine Rolle, kommt aber auch bei Objekten mit zwei freistehenden Einfamilienhäusern vor. In der Regel werden solche Grundstücke nicht wirklich geteilt, weil beispielsweise der Bebauungsplan die Mindestgröße der Baugrundstücke festlegt und durch die Aufteilung eine zu kleine Grundstücksfläche entsteht oder sich der Eigentümer eine Untersuchung und tatsächliche Kostenumlage ersparen möchte. Sollten sich die Eigentümer nachträglich auf den idealen Teilungsweg einigen, regeln sie ihre Rechte und Pflichten in einer notariell beglaubigten Teilungserklärung nach dem Wohnungsgesetz. Erstellt werden zwei Diagramme, die unabhängig voneinander erstellt und verwaltet werden können. Sie erhalten Ihr eigenes Grundbuchformular. Die Teilungserklärung muss vorsehen, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Grundstücks allein verantwortlich ist, er sein Grundstück ohne Zustimmung seiner Nachbarn veräußern und selbstständig mit Hypotheken (z.B. Grundstückskosten) begründen kann. 

Bei Doppelhaushälften ist es sinnvoll, das Erscheinungsbild mit Zustimmung der Nachbarn zu ändern.

Besteht ein gemeinsamer Bereich, wie beispielsweise eine Einfahrt oder ein Hauseingang, können gegenseitige Verpflichtungen (wie Instandhaltung, Renovierung, Gestaltungskosten) ausgehandelt werden. Da jede Grundstücksfläche als eigenständiges Grundstück gilt, haften die jeweiligen Eigentümer nicht für die Verpflichtungen der anderen Partei. Steht der Eigentümer der Immobilie fest, findet auch eine ideale Aufteilung statt. Die Liegenschaft befindet sich noch immer im gemeinsamen Besitz der Wohnungseigentümergemeinschaft.