Glossar

Zur Abschätzung der Restnutzungsdauer ist die Gesamtnutzungszeit zu berücksichtigen

Im Gegensatz zu Freiflächen haben Gebäude eine begrenzte Lebensdauer. Sie sind von der sogenannten Altersabschreibung betroffen. Daher berücksichtigt man die Restnutzungsdauer bei der Bewertung des Marktwertes. Lediglich die physische Lebensdauer begrenzt den tatsächlichen Wert des Gebäudes. Des Weiteren bildet er zusammen mit den entsprechenden altersbedingten Abschreibungen den tatsächlichen Wert des Gebäudes. Daher ist die Restnutzungsdauer auch die Grundlage für die Bemessung der Abschreibung der Gebäudelebensdauer. § 6 (VI) ImmoWertV definiert die Restnutzungsdauer als „die Anzahl von Jahren, die das Bauwerk bei sachgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Andere Situationen bedeuten, dass die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes als kürzer anzusehen ist als in anderen Situationen.

Als Modernisierung nennt der Erlass beispielsweise „Maßnahmen, die eine deutliche Verbesserung der Wohnverhältnisse oder sonstiger Nutzungsbedingungen oder erhebliche Einsparungen bei Energie oder Wasser bewirken“. Andererseits verkürzen Bauschäden, also Baufehler, die nach dem Bau eines Gebäudes auftreten, die Restnutzungsdauer. Darüber hinaus gibt es durchaus  andere Situationen, die für die Bewertung wichtig sind und man daher berücksichtigt. Zu berücksichtigen sind die wirtschaftliche Alterung bzw. der überdurchschnittliche Erhaltungszustand des Gebäudes oder die große Abweichung zwischen der tatsächlichen Nutzung des Gebäudes und der zulässigen Nutzung (z. B. ein Wohnhaus als Disco-Club).

Dementsprechend hängt die Restnutzungsdauer auch bei überwiegend materialorientierten Materialbewertungen im Wesentlichen vom wirtschaftlichen und technischen Zustand des Gebäudes und in geringerem Maße vom Alter des Gebäudes oder Gebäudeteils ab. Zur Abschätzung der Restnutzungsdauer ist die Gesamtnutzungszeit zu berücksichtigen (§ 23 Abs. 2 ImmoWertV). Damit ist die normale wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes gemeint, nicht die technische Nutzungsdauer, die ggf. länger sein kann (Gebäuderuine). Die Gesamtnutzungsdauer hängt von der Art und Konstruktion der Immobilie ab.

Die Restnutzungsdauer hat eine Zeitspanne

Bei Wohngebäuden ist die Restnutzungsdauer in der Regel auf 60-80 Jahre begrenzt. Daher bestimmt § 23 Abs. 1 Immobilienwertermittlungsverordnung: „Die Altersabschreibung wird unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Bauwerks ermittelt.“ Dabei wird in der Regel eine einheitliche Abschreibung zugrunde gelegt. Fehlgeschlagene Reparaturmaßnahmen und Übernutzung“ beschleunigen die Alterung von Objekten.

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist oft sehr schwierig

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist oft sehr schwierig. In vielen Fällen ist eine genaue Schätzung jedoch nicht unbedingt erforderlich. Aufgrund der relativ hohen Restnutzungsdauer und der hohen Immobilienzinsen ist der Gewinnwert gegenüber dem geschätzten Fehler der Restnutzungsdauer überraschend stabil. Bei einer kurzen Restnutzungsdauer und einem niedrigen Immobilienzinssatz hingegen hat die Fehleinschätzung der Restnutzungsdauer einen erheblichen Einfluss auf den Wert der resultierenden Erträge.