Glossar

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist besonders beim Verkauf von Immobilien von Bedeutung.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für Eigentümer von Wohnimmobilien in München wichtig, insbesondere wenn sie verkaufen wollen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung oder Abgeschlossenheitserklärung ist für Eigentümer von Wohnimmobilien wichtig, wenn sie verkaufen wollen. Solche Zertifikate bedeuten nicht unbedingt den Verkauf von Wohneigentum oder dessen Umwandlung in eine Wohnung. Erstens ist das Zertifikat ein Instrument, um den Wohnraum genauer zu definieren. Mit einer solchen Erklärung und deren Eintragung in das Grundbuch kann sich der Eigentümer einer Wohnimmobilie vergewissern, dass der Bezug zu seiner Immobilie klarer wird.

Was ist eine Abschlusserklärung oder ein Abschlusszertifikat?

Diese Art der Bescheinigung/Erklärung besagt, dass alle Wohnungen im Gebäude digital gekennzeichnet und baulich vollständig voneinander getrennt sind. Wenn diese Standards erfüllt sind, wird im Abschlusszertifikat angegeben, dass jede Wohnung als eigenständige Einheit behandelt werden kann. Des Weiteren kann man die Schließungserklärung auf Verlangen des Eigentümers ausstellen. Die Rechtsgrundlage für solche Erklärungen ist in § 3 Abs. 2 und § 7 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) festgelegt. Dieses Zertifikat gilt nur für Wohnräume bzw. alle Räume zu Hauswirtschaftszwecken (Küche, Bad). 

Der Wohnungsmarkt in München nimmt eine besondere Stellung ein

Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft, insbesondere in Großstädten, in denen ganze Stadtgebiete von der Gentrifizierung betroffen sind. Für Marktbeobachter wird die Zahl der Anträge auf Abschlusszeugnisse immer wieder als Indikator für den Fortschritt der Stadterneuerung genannt. Doch die steigende Zahl der Bewerbungen ist nicht unbedingt ein Zeichen für Gentrifizierung und den Verlust von Mietwohnungen. Ist die Urkunde bzw. die Teilung nicht im Grundbuch eingetragen, muss man den Verkauf nicht sofort planen.

Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ermöglichen Sie den sicheren Verkauf von einer Wohnimmobilie.

Zweck dieser Erklärung ist es, die Eigentumsverhältnisse genau zu definieren und allen Parteien (Verkäufer, Käufer, Nachbarn) einen legalen und sicheren Verkauf von Wohnimmobilien zu ermöglichen. Die Wohnung wird durch Decken, Böden und Wände baulich begrenzt. Türen und Fenster sind eine weitere einschränkende Funktion. Inhaltlich wird die Abschlusserklärung wie folgt erfasst:

  • –Um welche Wohnung handelt es sich
  • –Die Wohnung kann abgeschlossen werden
  • –Die Wohnung hat mindestens eine Toilette und ein Badezimmer
  • –Es gibt mindestens eine Küche/Kochnische in der Wohnung 
  • –Ist die Wohnung getrennt von anderen Wohnimmobilien
  • –Hat die Wohnung einen separaten Außeneingang oder Treppenhaus

Mit diesen Informationen ist die Wohnung rechtlich zu einer klar definierten und vollständig autarken Wohneinheit geworden, deren Größe und Eigenständigkeit außer Zweifel stehen. Dies erleichtert es dem Eigentümer, die Wohnung zu verkaufen, anstatt Streitigkeiten zu haben, wo die Wohnung beginnt und endet. Die Fertigstellungsbescheinigung ist zusammen mit dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Aufteilung des Gebäudes in eine Eigentums- oder Teileigentumswohnung. Diese Aufteilung ist notwendig, um für die entsprechende Wohnung ein entsprechendes Grundbuchformular zu erstellen und diese damit formell in eine Wohnimmobilie umzuwandeln. Daher müssen Sie eine Bescheinigung ausfüllen, um ein neues Gebäude oder eine bestehende Mietwohnung in separate Wohnungen zum Verkauf aufzuteilen. Erst wenn die einzelnen Wohnungen als separate Einheiten ins Grundbuch eingetragen werden, kann der Eigentümer diese separat verkaufen.

Welche Unterlagen benötigen Sie für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Neben dem (formlosen) Antrag muss der Eigentümer dem für ihn zuständigen Bauamt folgende Unterlagen vorlegen:

  • Lagepläne aller Gebäude/Einrichtungen
  • Kopien von Partnerschaftsverträgen mit mehreren Eigentümern
  • Vollmacht bei Bedarf
  • Auszug aus Gewerbe- oder Vereinsregister
  • Auszug aus dem Grundbuch (aktuell)
  • Quarantäne-Verteilungsplan
  • Ansichten und Grundrisse des Gebäudes
  • Die Baubehörde prüft diese Unterlagen nach geltendem Recht und dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG).

In einem solchen Abschlusszeugnis wird dem Eigentümer der Wohnung oder mehrerer Wohnungen bescheinigt, dass die ihm gehörende Immobilie eine eigenständige Einheit bildet. Aber auch Kellerabteile, Dachböden oder Garagenplätze sind meist Wohneinheiten. Bei der Beantragung einer Stilllegungserklärung sollte immer auch diese Art des Teileigentums berücksichtigt werden, die nicht für unmittelbare Wohnzwecke genutzt wird. Voraussetzung ist jedoch, dass auch dieser Eigentumsanteil eindeutig der entsprechenden Wohnung zugeordnet werden kann (durch Nummerierung, Kennzeichnung etc.). Betrachten Sie keine gewerblichen Räume wie Praxen, Werkstätten oder Geschäfte.

Wenn Sie eine durch eine solche Bescheinigung definierte Wohnung erwerben, sind Sie dennoch verpflichtet, für Ihre Nachbarn Rücksicht zu nehmen und können nichts tun. Vor allem Änderungen an der Struktur oder Fassade des Gebäudes müssen mit den Nachbarn abgestimmt werden. Auch persönliches Eigentum oder ein Teil des Eigentums sind zu berücksichtigen. Als Beispiel kann der von zwei Parteien genutzte Keller oder Hobbyraum dienen. Hier ist ggf. eine Vereinbarung über den Nutzungszeitpunkt erforderlich.