Glossar

Das Grundbuch regelt unter anderem den Eigentümerwechsel von Immobilien in München.

Das Grundbuch stellt ein öffentliches Eigentumsverzeichnis dar. Darum sind in diesem alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines Bezirks zu finden. Des Weiteren enthält es Informationen über den Standort des Grundstücks. Weiter über Belastungen (Hypotheken, Grundstückskosten) und Rechte (Wegerechte, Nießbrauchsrechte). Besser gesagt sollen die dortigen Angaben das Rechtsverhältnis der eingetragenen Liegenschaft klären. Das heißt, die Eintragungen lassen sich in Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, II und III teilen. Ebenso beinhalten die Spalten für jedes Grundstück eines Bezirks ein eigenes Grundbuchblatt.

Die entsprechenden Informationen sind auf besagten Grundbuchblatt zusammengestellt.

Um die Eigentumsverhältnisse korrekt abzubilden, müssen Sie beim Verkauf von Immobilien oder Bauland entsprechend angepasst werden. Die einzelnen Seiten des Grundbuches sind nach Bezirken zu Bänden gebündelt. Diese Bände bilden wiederum das Grundbuch. Für die Beantragung und Ausstellung eines Grundbuchauszugs ist die Nummer des Blattes notwendig, auf dem das Flurstück geführt wird. In einigen Fällen können Sie jedoch auch einen Antrag stellen, ohne die Grundbuchblattnummer zu kennen. Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Kopie aller Grundbucheinträge der Liegenschaft, die beim zuständigen Grundbuchamt erhältlich ist.

Im Regelfall wird der Grundbuchauszug für Immobilienverkäufe, Hypothekenprüfungen oder Erbschaften benötigt. Einsicht in das Grundbuch oder Auszüge aus dem Grundbuch können nur berechtigte, bzw. bevollmächtigte Personen beantragen. Gibt es kein amtliches Grundbuch, weiß niemand genau, wem das Grundstück und die dazugehörigen Gebäude gehören. Informationen über das Grundstück, seine Pflichten und jeder Eigentümerwechsel werden amtlich im Grundbuch festgehalten. Dies geschieht durch Justizbeamte im Grundbuchamt. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des örtlichen Amtsgerichts. Zuständig ist das Grundbuchamt in dem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet. 

Im Fall eines Wohnungserwerbs ist beim Grundbuchamt ein Antrag auf Einsicht des Grundbuchs zu stellen.

Für die Eintragung in das Grundbuch ist zusätzlich zum Antragsformular eine Eintragungserlaubnis erforderlich, die von der Person ausgestellt wird, die auf das Eigentum an der Immobilie verzichtet. Die Zulassung muss von einem Notar bestätigt werden. Neue Eigentümer, die sich registrieren lassen wollen, müssen dem Amtsgericht weitere Unterlagen vorlegen, wie zum Beispiel eine Verzichtserklärung und eine Zollabfertigungsbescheinigung des Finanzamtes. Wo neue Schutzrechte eingetragen werden, hängt von der Art der Immobilie und ihrem Zweck ab. Es gibt folgende Arten von Grundbüchern: 

  • Grundbuch
  • Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch
  • Grundbuch des Erbbaurechts
  • Baugrundbuch

Die Struktur jedes Grundbuchs ist gleich, aber der Inhalt ist unterschiedlich.

Der Eigentumstitel wird im Grundbuch eingetragen. Genauer sind im Wohnungs- und Miteigentumsgrundbuch die Rechte des Wohnungseigentümers aufgeführt. Mitunter hat der Käufer neben dem Eigentum an der Wohnung auch Eigentumsrechte wie Stellplätze oder Keller. Einzelne Wohnungen sollen möglicherweise vererbt oder verkauft werden. Darum ist ein Grundbucheintrag mit der Aufteilung des Hauses in einzelne Wohnungen notwendig. D. h. alle Rechte, fremdes Eigentum zum Bau eines Hauses nutzen zu dürfen, sind im Erbbaugrundbuch eingetragen. In diesem Sinne ist das Baugrundbuch ein Merkmal der neuen Bundesländer. Folgericht, da in der ehemaligen DDR das Eigentum an Gebäuden unabhängig von der Eigentumsstruktur der Immobilie zu erwerben war. Denn es verliert allmählich an Bedeutung. Die Grundbuchverordnung (GBO) regelt, was in das Grundbuch einzutragen ist. Genauso wie das Grundbuch geführt wird und welche Rechte der Rechtspfleger bei der Eintragung und Löschung von Schutzrechten hat. Insoweit sind neben den Eigentumsrechten auch Belastungen in Form von Wohnungs- oder Haushypotheken im Grundbuch einzutragen. Entweder diese stammen im Wesentlichen aus Hypothekendarlehen oder Grundschulden durch Baufinanzierungen. In diesem Fall dienen Immobilienobjekte als Garantien. Andererseits kann dies auch der Rentenlast des ehemaligen Eigentümers zugute kommen. Dabei führt bei unterschiedlichen Gläubigern das Grundbuch auch die Rangfolge der Belastungen auf. Folgerichtig sind diese Eintrage im Auge der Öffentlichkeit vertrauenswürdig, sodass sich jeder auf das Verzeichnis verlassen kann. Insofern nicht das Gegenteil bewiesen wird. Im Falle von Mietrecht können Eintragungen im Grundbuch ebenso wichtig sein. Beispielsweise bei angemeldetem Dauerwohnsitz in einer Wohnung oder wenn der Mieter nicht sicher ist, ob sich das Haus verändert hat. Die GBO legt auch Regeln für die Prüfung des Grundbuchs fest. Jeder, der Rechtsansprüche nachweisen kann, kann das Grundbuch einsehen. Von der Beweispflicht ausgenommen sind Notare, öffentlich bestellte Ingenieure und auf Immobilienfragen spezialisierte Staatsbedienstete. Andererseits müssen Kaufinteressenten, Mieter, Erben oder Gläubiger einen Antrag auf Einsicht stellen. Bei der automatischen Erfassung von Grundbuchdaten ist auch das automatische Abfrageverfahren der Grundbucheintragung gesetzlich geregelt. Durch die Teilnahme am automatischen Abrufverfahren haben Sie das Recht, den Inhalt verschiedener Grundbuchformulare online zu erfassen und abzurufen. Die Berechtigung zur Nutzung des Abrufverfahrens setzt bestimmte technische und datenschutzrechtliche Voraussetzungen und Prüfprotokolle voraus. Es wird Personen zur Verfügung gestellt, die häufig zu kommerziellen Zwecken Grundbücher überprüfen müssen. Darüber hinaus werden hierfür auch Gebühren erhoben.