Glossar

Die Beleihungsgrenze ist ein Prozentwert, der sich auf den Beleihungswert einer Immobilie bezieht.

Im Finanzsektor wird die Kreditgrenze als Prozentsatz (zB 60% oder 80%) bezogen auf den Wert des Immobilienhypothekendarlehens verstanden. Die Beleihungsgrenze und nicht der Beleihungswert legen die Kredithöhe fest. Kreditlimits spielen bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle, da Kreditlimits einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Finanzierungskonditionen haben. Der Grund ist einfach: Banken können erstrangige besicherte Immobiliendarlehen bis zu 60 % der Kredithöchstgrenze als Immobiliendarlehen anrechnen (§ 14 Pfandbriefgesetz). Gewährt die Bank einen zusätzlichen Teil des Darlehens, muss sie diesen nachrangig garantieren und als Privatdarlehen verbuchen. Für Kreditnehmer erhöhen nachrangige Sicherheiten die Finanzierungskosten. Um die Beleihungsgrenze oder den üblichen Grenzwert für eine Immobilie zu ermitteln, muss zunächst der Beleihungswert berechnet werden. 

Beispiel: Eine Familie möchte ein Haus für 300.000 Euro kaufen und benötigt einen Immobilienkredit über 200.000 Euro. Bietet die Bank einen Sicherheitsabschlag von 10 % an, beträgt der Beleihungswert 270.000 Euro. Sofern die Zinskonditionen für die 60 % Kreditgrenze gelten, darf die maximal mögliche Kreditsumme den Wert von 162.000 Euro nicht überschreiten. Da der Kreditbedarf jedoch höher als 38.000 Euro ist, muss die Familie mehr Eigenkapital einsetzen oder ein Angebot mit einer Beleihungsquote von 80 % wählen. Dann soll der Immobilienkredit bis zu 216.000 Euro betragen, sofern die Bank das Haushaltseinkommen als hoch genug einschätzt. Sie können jedoch auch eine 60%-Finanzierung wählen, um zusätzliche Anforderungen zu erfüllen, z. B. über ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau abdecken.

Das Kreditlimit variiert von Bank zu Bank.

In der Praxis ergibt sich der Wert einer Hypothek aus dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich einer Sicherheitsmarge von 10-20%. In diesem speziellen Beispiel beträgt das Kreditlimit 360.000 Euro (80% des Kreditwertes). Das Kreditlimit beträgt 70 % von 315.000 Euro bzw. 60 % von 270.000 Euro. Das Kreditlimit variiert je nach Bank und Bank, Objekt und Liegenschaft und dem jeweiligen Beleihungswert des Kreditnehmers. Unterschiedliche prozentuale Grenzwerte wie 65 % oder 70 % sind möglich und jeder Grenzwert wirkt sich auf die Kreditkonditionen aus. In der Praxis liegen die gängigsten Kreditlimits bei 60 % und 80 %. Hintergrund: Die Bank erhofft sich im Grundbuch für Grundschulden den „ersten Platz“ zu erreichen, die Belehnungsquote liegt unter 60 %. Kredite mit einer Beleihungsquote von 60 bis 80 % werden als Subprime-Kredite bezeichnet. Die Pfandbriefbank unterliegt gesetzlichen Vorgaben und muss bei der Kreditvergabe eine Kreditlimite von 60 % einhalten. 

Je niedriger der Beleihungswert als das Limit ist, desto attraktiver sind die Zinskonditionen.

Laienhaft gesprochen gibt es eine Finanzierungslaufzeit von 60%, und der Fachbegriff für Finanzierungen in diesem Rahmen ist Immobilienkredit. Auch andere Institute können Finanzierungen mit einem Kreditlimit von 80 % oder höher anbieten. Generell gilt: Je niedriger der Beleihungswert als das Limit ist, desto attraktiver sind die Zinskonditionen. Der Grund für diese Situation liegt nicht nur in den unterschiedlichen Rechnungslegungsvorschriften der Kreditinstitute. Da die Beleihungsquote auf 60 % begrenzt ist, besteht für die Bank praktisch kein Kreditausfallrisiko, und im Falle einer Zwangsversteigerung wird sie wahrscheinlich den Kredit vollständig aus dem Verkaufserlös zurückerhalten. Bei einer Beleihungsquote von mehr als 60 % ist das Risiko eines Bankausfalls größer. Je höher die Beleihungsquote ist, desto höher sind daher die Anforderungen des Kreditinstituts an den Kredit des Kreditnehmers.