Glossar

Gemeinschaftseigentum wird auch als Gemeinschaftsgut bezeichnet.

Gemeinschaftseigentum ist jegliches Eigentum, was nicht als Sondereigentum definiert wird und nicht im Eigentum eines Dritten steht. Wenn es um die Definition von öffentlichem Eigentum geht, ist das Eigentumswohnungsgesetz selbst einfach. Gemäß § 1 Abs. 5 WEG bezeichnet der Begriff „Gemeinschaftsgut“ in diesem Gesetz das Eigentum eines Gebäudes und seiner Teile, Anlagen und Einrichtungen, das nicht eindeutig im Eigentum von Personen oder Dritten steht. Öffentliches Eigentum umfasst insbesondere Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit von Gebäuden erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die der gemeinsamen Nutzung der Wohnungseigentümer dienen (vgl. § 5 Abs. 2 WEG).

Zu den Bereichen des Gemeinschaftseigentum gehören nach dem Wohneigentumsgesetz alle öffentlich genutzten Flächen: Zentralheizung, Wasserleitungen, Strom- und Erdgasleitungen.

Ein Teil des Gebäudes kann jedoch der Gemeinschaft gehören, auch wenn sie sich im Bereich des Privateigentums befinden: zum Beispiel durch die Versorgungsleitung mehrerer Wohnungen (Privateigentum). Versorgt die Versorgungsleitung nur eine Wohnung, so sind diese Privateigentum und müssen auch in der Teilungserklärung ausgewiesen werden. Oftmals gibt es Streitigkeiten darüber, ob bestimmte Gebäudeteile öffentliches Eigentum sind. Daher gilt: Die genaue Aufteilung zwischen öffentlichem und privatem Eigentum ist der Aufteilungserklärung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft zu entnehmen.

Um das Gemeinschaftseigentum der Hauseigentümergemeinschaft zu erhalten, muss man das Gemeinschaftseigentum verwalten. Folgerichtig muss man es bei bei Bedarf reinigen, reparieren und gegebenenfalls renovieren.  Zu diesem Zweck wird der Eigentümer einen Hausverwalter ernennen. Der Verwalter kann Mitglied der Eigentümergemeinschaft sein. Ferner ist auch die Bestellung eine Fremdfirma zum Verwalter möglich. Dann übernimmt das beauftragte Unternehmen Verwaltungsaufgaben und der Eigentümer zahlt für die Wartung.

Zu den Pflichtbereichen des öffentlichen Eigentums gehören laut Wohneigentumsgesetz alle öffentlich genutzten Flächen:

Zentralheizung, Wasserleitungen, Strom- und Erdgasleitungen. Bestimmte Gebäudeteile können jedoch zu öffentlichem Eigentum gehören, auch wenn sie im Bereich des Privateigentums liegen: zum Beispiel durch die Versorgungsleitung mehrerer Wohnungen (Privateigentum). Versorgt die Versorgungsleitung nur eine Wohnung, handelt es sich um separate Grundstücke und müssen auch in der Teilungserklärung ausgewiesen werden. Um das Gemeinschaftseigentum der Hauseigentümergemeinschaft zu erhalten, muss das Gemeinschaftseigentum verwaltet werden, da es bei Bedarf gereinigt, repariert und renoviert werden muss. Zu diesem Zweck wird der Eigentümer einen Hausverwalter ernennen. Der Verwalter kann Mitglied der Eigentümergemeinschaft sein, aber auch eine externe Firma kann zum Verwalter bestellt werden. Dann übernimmt das beauftragte Unternehmen Verwaltungsaufgaben und der Eigentümer zahlt für die Wartung. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft kann bestimmen, wie die Kostenverteilung der Wohnfonds aussehen soll. Beispielsweise kann ein Eigentümer, der im ersten Stock wohnt und normalerweise keinen Aufzug benötigt/benutzt, einen geringeren Anteil am Aufzug haben als eine Person, die im fünften Stock wohnt und den Aufzug täglich benutzt. 

Die gesetzlichen Regelungen zur Umlage finden sich in § 16 WEG.

Artikel 16 Absatz 2 sieht beispielsweise vor, dass die Kosten des gemeinsamen Eigentums auf der Grundlage des Miteigentumsanteils aufgeteilt werden, wenn keine oder keine gesonderte Bestimmung für die Kostenverteilung besteht. Eigentümer können aber, wie gesagt, auch andere Regelungen treffen. Ist beispielsweise seit Inkrafttreten der WEG-Reform zum 1. Aufwand (§ 20 Wochen). Grundsätzlich sieht die Neufassung des „Wohnungsgesetzes“ vor, dass über die baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums mit einfacher Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung entschieden wird. Dies bedeutet, dass Maßnahmen über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Die Kosten müssen jedoch den Eigentümern zugewiesen werden, die der Maßnahme zustimmen. Dagegen müssen in folgenden Fällen (§ 21 WEG) alle Eigentümer die Kosten nach ihrem Anteil tragen:

Die Maßnahme wurde mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte aller Stammaktien beschlossen. Strukturelle Veränderungen können jedoch nicht zu unverhältnismäßig hohen  Kosten führen. Die Kosten der Maßnahme sind innerhalb einer angemessenen Frist zu amortisieren. In der Regel sind das zehn Jahre.