Glossar

Die Grundsteuer ist jedes Jahr fällig.

Für Eigentümer von Immobilien in München wird jedes Jahr die Grundsteuer fällig. Aufgrund unterschiedlicher Einheitswerte und unterschiedlicher Bemessungssätze in verschiedenen Regionen zahlt jedoch fast jeder Eigentümer unterschiedliche Beträge. In Deutschland muss jeder Immobilienbesitzer in der Regel jährlich an die betreffende Gemeinde zahlen. Für Städte und Gemeinden ist die Besteuerung eine der wichtigsten Einnahmequellen. Mit dem Erlös investieren sie in öffentliche Lebensbereiche wie Infrastruktur oder Schulen. Wer ein Grundstück besitzt, egal ob unbebaut oder bebaut, muss zahlen. Mieter müssen aber auch Grundsteuern zahlen – als Teil der Betriebskosten. Die Grundsteuer steht im Zusammenhang mit Grundstücken oder erblichen Baurechten. Die Gemeinde verlangt es einmal im Jahr und bezieht sich immer auf das Grundstück, nicht auf den Eigentümer. Die Steuer wird nach dem Wert der Immobilie erhoben. Es gibt Unterschiede zwischen  A (agrarisch), der Grundsteuer B (baulich) und  C (unbebautes Land), die 2025 eingeführt wird.

Die Grundsteuer ist eine ist eine Real- bzw. Objektsteuer, welche unabhängig in Hinsicht auf die persönlichen Verhältnisse und Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners belastet. Die Grundsteuer wird auf der Grundlage des Wertes und Beschaffenheit eines Grundstück gestaltet. Sie ist eine Realsteuer, bei der die persönlichen Umstände des Eigentümers fast immer außer Acht gelassen werden. Bei bebauten Grundstücken ist die Grundsteuer Bestandteil der Betriebskosten. Um die Grundsteuer aus dem Einheitswert/dem wirtschaftlichen Gegenwert zu berechnen, sind zwei Berechnungen erforderlich. Das Finanzamt legt die Steuerbemessungsgrundlage auf Basis des Einheitswerts / des wirtschaftlichen Gegenwerts fest und informiert die Gemeindeverwaltung. 

Die neuen Bundesländer haben eine Sonderregelung für vermietete Wohnimmobilien oder Einfamilienhäuser, deren Wert 1935 – vor allem wegen fehlender Dokumentation – nicht ermittelt werden kann. In diesen Fällen kommt eine alternative Bemessungsgrundlage zur Anwendung, die sich an der Wohn- bzw. verfügbaren Fläche der Immobilie orientiert.

Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen, die von der Gemeinde und dem Finanzamt festgelegt und in die Berechnungen einfließen:

Für die Berechnung der Grundsteuer B wird zunächst der sogenannte Einheitswert der Immobilie vom Finanzamt ermittelt. Ob eine Immobilie bebaut oder unbebaut ist, ist relevant für ihren Wert. Dementsprechend ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer der Einheitswert. Der Einheitswert errechnet sich aus dem Verhältnis des Grundstückswertes 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Da sich der Preis seitdem stark verändert hat, liegt der ermittelte Stückwert oft unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Der Einheitswert von Freiflächen lässt sich relativ einfach ermitteln. Multiplizieren Sie die Quadratmeter des Grundstücks mit dem entsprechenden Bodenwert von 1935 oder 1964. Wenn das Grundstück darauf gebaut wird, wird die Situation komplizierter. 

Für die Berechnung wendet das Finanzamt dann das Ertragswertverfahren oder das Istwertverfahren an:

  • Nach der Ertragswertmethode bewertet das Finanzamt in der Regel Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen oder gemischt genutzte Liegenschaften. Dazu können Sie den Multiplikator mit der Gesamtjahresmiete multiplizieren, die Mieter für das gesamte Jahr 1935 oder 1964 zahlen müssen. Dieser Multiplikator, auch Wertfaktor genannt, wird verwendet, um den Ertragswert des Gebäudes zu bestimmen. Dabei werden wertmindernde und wertsteigernde Faktoren wie Größe und Ausstattung des Hauses berücksichtigt. Zur Berechnung dieses Wertfaktors wird der Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresnettomiete geteilt. 
  • Mangels Ermittlung der Jahresgesamtmiete 1935 oder 1964 hat sich das Istwertverfahren bewährt. Dies gilt beispielsweise für bisherige Luxushäuser. Es wird immer auch für Einfamilienhäuser im ehemaligen Berliner Osten verwendet, aber auch für die Gestaltung besonders hochwertiger Immobilien. Die Istwertmethode addiert die Werte des Grundstücks, der Gebäude und der Außenanlagen, d.h. berechnet den Wert des Gebäudes auf Basis der durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 und 1. Januar 1935.

Das neue Bundesland hat eine Sonderregelung für vermietete Wohnimmobilien oder Einfamilienhäuser, deren Wert 1935 – vor allem wegen fehlender Dokumentation – nicht ermittelt werden kann. In diesen Fällen kommt eine alternative Bemessungsgrundlage zur Anwendung, die sich an der Wohn- bzw. verfügbaren Fläche der Immobilie orientiert.