Glossar

Eine Instandhaltungsrücklage sollte in der Regel für jede Immobilie gebildet werden.

Die monatliche Instandhaltungsrücklage bildet man für jede Art von Immobilie. Ist sie zu hoch, verbunden mit den üblichen Mehrkosten, kann er zu einer unüberschaubaren Belastung werden. Eine zu geringe Reserve stellt jedoch auch ein finanzielles Risiko dar. Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, wird automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft, denn er besitzt nicht nur eine eigene Wohnung, sondern teilt sich auch einen Teil des öffentlichen Eigentums – also das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, und bestimmte Teile und Einrichtungen, die von allen Eigentümern im Haus gemeinsam genutzt werden. Dazu gehören beispielsweise Treppenhäuser, gemeinsame Heizungsanlagen oder Dacheindeckungen. Aber auch für diese Hausteile gilt: Eigentumspflichten. Auch Wohnungseigentümer müssen ihr öffentliches Eigentum gemeinsam erhalten – und sich an den Kosten beteiligen. Dafür ist die sogenannte „Zeit sparen, es ist dringend“, die sogenannte Wartungsreserve geboren.

Die Höhe der Unterhaltsrücklage sollte der betreffenden Immobilie angemessen sein, letztlich entscheiden aber die Eigentümer jeder Eigentümergemeinschaft eigenständig. Zumeist richtet sich die Höhe der Rücklage nach dem Alter und der Größe der jeweiligen Immobilie. Die Höhe der Rücklage ist im Geschäftsplan festgelegt, der jährlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wird. Die Rücklage bringen dabei anteilig alle Miteigentümern aufgebracht. Sofern in der Gemeinschaftsordnung nicht anders vereinbart, richtet sich der Verteilungsschlüssel hauptsächlich nach der Höhe des gemeinsamen Eigentumsanteils. Darum verwendet man als Verteilungsschlüssel meistens die Größe einer einzelnen Wohnung in Quadratmetern.

 

Wohnungseigentümer müssen ihr öffentliches Eigentum gemeinsam erhalten und sich an Kosten beteiligen.

Die Erhaltungsrücklage dient als finanzieller Puffer für die Eigentümergemeinschaft. Wenn etwas am öffentlichen Eigentum saniert oder beschädigt werden muss, werden die anfallenden Kosten aus der Reserve beglichen. Eine solche Reserve muss jedoch erst geschaffen werden. Daher sollte jeder Eigentümer jeden Monat einen festen Betrag für jede Wohnung zahlen. Dieses Geld, zuzüglich Betriebsausgaben und Hausverwaltungskosten, bildet das sogenannte Wohngeld. Grundsätzlich besteht für Wartungsreserven keine gesetzliche Verpflichtung. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet selbst, ob eine solche Reserve gehalten wird. Peter Weinlich, Immobilienverwalter der Berico Hausverwaltung, erklärt: „Aus rechtlicher Sicht reichen die meisten Menschen in der Gemeinde aus, um Unterhaltsreserven abzulehnen. 

Die meisten Eigentümer bestehen auf Unterhaltsreserven.

In der Praxis kommt dies jedoch selten vor.“ Die meisten Eigentümer bestehen auf Unterhaltsreserven, um sich auf Unfälle oder teure Reparaturen vorzubereiten. Aber auch wenn die Mehrheit der Gemeinde gegen die Erhaltung der Reserven stimmte: Wenn nur ein Eigentümer die Erhaltung der Reserven beantragt, hat er das Recht, auf seiner Seite zu stehen und vor Gericht erfolgreich zu sein. Die Wartungsreserve ist für bestimmte Zwecke bestimmt. Dies bedeutet, dass es nur zur Erhaltung des gemeinsamen Eigentums der Immobilie oder zur Reparatur nach Beschädigung verwendet werden kann. Dazu gehören beispielsweise der Austausch veralteter Heizungsanlagen oder Dachreparaturen nach Sturmschäden. Die angesparten Reserven dürfen nicht für andere Zwecke wie Heizölrechnungen oder Hausratversicherungen verwendet werden. Der Eigentümer kann selbst entscheiden, wie er die Reparaturreserve für Renovierungsarbeiten nutzt: „Sie können notwendige Reparaturen ganz, teilweise oder ganz bezahlen“. Werden die Reserven nur teilweise oder gar nicht für Reparaturen verwendet, müssen Sonderspenden zur Deckung der Kosten erfolgen. Stehen kleinere oder günstige Reparaturen an und die Wartungsreserve soll unverändert bleiben, kann sie sich als eiserne Reserve für Notfälle lohnen.