Behörden erstellen den qualifizierten Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (§ 558 d BGB). Des Weiteren genehmigen ihn Gemeinden oder Interessenvertreter nach Meldung von Vermietern und Mietern. Demgemäß hat der letzten Auflage in München der Stadtrat zugestimmt. Folgerichtig hat die Mitgliederversammlung des Stadtrates den Beschluss am 24. März 2021 bestätigt und den Münchner Mietspiegel 2021 als qualifiziert anerkannt. Dieser zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete auf. Verfügt eine Gemeinde über einen solchen qualifizierten Mietspiegel, der zwei Jahre nicht überschreitet, muss der Vermieter bei Mieterhöhungen auf diesen zurückgreifen. Falls die Miete höher ist als die dort angegebene ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter die Mieterhöhung ablehnen.
Ebenso kann bei Ausnahmen von der sogenannten „Mietbremse“ die Miete für den Neumietvertrag bis zu 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In den meisten Fällen hilft er, Rechtsstreitigkeiten über die Höhe der Miete zu vermeiden. Der Mietspiegel zeigt, was auf dem Markt passiert. Es ist nicht seine Aufgabe, den Markt zu managen. Er gilt für rund 500.000 freifinanzierte Wohnungen in München. Der Sozialsektor hat den Mietspiegel für München 2021 in Form einer Broschüre mit Lageplan herausgegeben.
Seit der Beschlussfassung des Stadtrats am 18. März wird das Dokument kostenlos beim Wohnungs- und Ausländeramt in der Franziskanerstraße 8 bereitgestellt. Darüber hinaus ist der Mietspiegel über Berechnungsprogramme abrufbar. Die Website hat einen großen Erfolg. Sie wird regelmäßig mehr als eine Million Mal im Jahr aufgerufen. Der Münchner Mietspiegel für 2021 zeigt eine durchschnittliche Netto-Quadratmetermiete von 12,05 Euro. Dies bedeutet eine Steigerung von 3,1 % gegenüber dem vorherigen Münchner Mietindex 2019, der eine durchschnittliche Netto-Quadratmetermiete von 11,69 Euro zeigt.