Glossar

Das Sondernutzungsrecht ist eine Voraussetzung für den Anteil an Miteigentum

Ohne ein Sondernutzungsrecht ist es von Gesetzes wegen nicht möglich Miteigentumsanteile im Falle einer Eigentümergemeinschaft zu halten. Mit anderen Worten: Der Wohnungseigentümer kann einen Teil des öffentlichen Grundstücks allein nutzen. Sondernutzungsrechte sind im WEG (Wohnungseigentumgesetz) geregelt. Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft können einzelnen Eigentümern Sonderrechte zur Nutzung öffentlicher Flächen eingeräumt werden. Dies bedeutet, dass der Eigentümer die Fläche allein nutzen kann, ohne andere Eigentümer.

Das Nutzungsrecht ist auch dadurch eingeschränkt, dass der Sondernutzungsberechtigte ohne ausdrückliche Zustimmung keine baulichen Veränderungen an dem genutzten Bereich vornehmen darf. Grundsätzlich ist es auch möglich, nachträglich ein Sondernutzungsrecht zu erlangen. Hierfür ist es notwendig, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung unter Zuhilfenahme eines Notars erteilen. Auf Wohnungen vergebene Sondernutzungsrechte können die Attraktivität und den Wert der entsprechenden Wohnungen deutlich steigern, beispielsweise bei exklusiven Nutzungsrechten für Gartenteile oder Sondernutzungsrechten für Innenstadtgaragen. „Sondereigentum“ sind gesetzliche Rechte, d. h. der Käufer hat an Flächen, die nur ihm gehören (wie Wohnungen oder Keller).

Besondere Nutzungsrechte basieren in der Regel auf Objekten. Früher waren dies zum Beispiel Parkplätze, Gärten oder Terrassen. Mit Inkrafttreten der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 hat sich diese Situation geändert. Seitdem kann man auch Freiflächen als eigenständiges Eigentum zählen. Privateigentum ist daher Eigentum, das dem Eigentümer gehört und beliebig verändert werden kann, sofern dadurch Rechte Dritter nicht verletzt werden. 

Sondernutzungsrechte erlauben keinen Gestaltungsfreiraum

Sondernutzungsrechte beziehen sich auf die Nutzung von öffentlichem Eigentum und diejenigen, denen Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, können das Gebiet allerdings nur alleine nutzen und es nicht nach eigenen Wünschen umwandeln. Beim Verkauf einer Wohnung kann das Sondernutzungsrecht nicht unabhängig vom Sondereigentum, sondern nur in Verbindung mit dem Sondereigentum übertragen werden. Daher sollte der Käufer beim Immobilienkauf darauf achten, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen wird, damit das Recht nachhaltig geschützt und anderen Eigentümern bekannt ist. Ist das Sondernutzungsrecht notariell bewilligt und im Grundbuch eingetragen, geht es automatisch in das Sondereigentum über (vgl. § 4 WEG in § 5) und betrifft somit auch neue Wohnungseigentümer. Grundsätzlich können Personen mit Sondernutzungsrechten die ihrer Wohnung zugeteilte Sondernutzungsfläche unter Ausschluss anderer Miteigentümer allein nutzen, es bestehen aber auch Nutzungsbeschränkungen. Die befugte Person darf keine baulichen Veränderungen vornehmen, wie z. B. Gartenzäune um den Gartenbereich ziehen. Vorübergehende Änderungen sind jedoch erlaubt, wie das Einstellen von Schaukeln oder Rutschen für Kinder.

Die Vorteile von Sondernutzungsrechten

Der Inhaber des Sondernutzungsrechts genießt auch dessen Vorteile. Beispielsweise kann der Eigentümer eines Stellplatzes diesen an einen Dritten vermieten und die Mieteinnahmen selbst einziehen. Überschreitet der Eigentümer die ihm eingeräumten Sondernutzungsrechte, haben andere Eigentümer das Recht, ihn aufzufordern, die Nutzung einzustellen. Wird der Sondernutzungsberechtigte im Gegenzug an der Ausübung des Sondernutzungsrechts gehindert, kann er von der Eigentümergemeinschaft Schadensersatz verlangen.