Glossar

Um den Verkehrswert zu ermitteln gibt es verschiedene Verfahren

Wenn Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen möchten, benötigen sie in den meisten Fällen den Verkehrswert. In diesem Fall ist es wichtig, immer vorab eine Immobilienbewertung durchzuführen, um den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zu verstehen. Wenn Sie den Kaufpreis zu hoch ansetzen, laufen Sie Gefahr, keinen Käufer zu finden. Hat das Finanzamt den Wert der Immobilie bei Schenkung oder Erbschaft zu hoch eingeschätzt, muss es zusätzlich eine Ermittlung des Verkehrswert durchführen. Betroffene können sich durch diese Einschätzung wehren und eigene Fakten darlegen, warum der Immobilienwert niedrig ist und warum die Steuer entsprechend angepasst werden sollte. Nach der Immobilienbewertungsverordnung (ImmoWertV) sind drei unterschiedliche Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes zulässig. Das gewählte Verfahren hängt teilweise von der Art der Immobilie ab.

1. Vergleichswertverfahren und Bodenwertermittlung

Bei der Vergleichswertmethode werden andere Immobilien und deren Kaufpreise zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen, der den Namen verdient. Wichtig dabei ist, dass die zu vergleichenden Objekte hinsichtlich Lage, Zweck und Bedingungen ähnliche Eigenschaften aufweisen. Der variable Wert ist der Zustand der Immobilie, das Baujahr, allfällige Außenanlagen und das Wohnumfeld, insbesondere bezogen auf die Nachbarschaft und Alters- und Einkommensverteilung. Dieses Verfahren wird in der Regel auf Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungen, Doppelhäusern oder Reihenhäusern gleicher Bauart angewendet. Die Bodenvergleichswertmethode verwendet die gleichnamige Bodenwertkarte zur Ermittlung des Bodenrichtwertes.

2. Ertragswertverfahren

Steht nicht der Eigenbedarf, sondern die Rendite im Vordergrund – zum Beispiel bei Mietobjekten, verwenden Sie zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie die Ertragswertmethode. Strukturwert und Bodenwert sind die größten Faktoren in dieser Berechnung. Dazu gehört auch konkret die jährliche Nettomiete, die der neue Eigentümer erzielen kann. Der Nettoertrag wird durch Bewirtschaftungskosten (Mietausfallrisiko, Instandhaltungs– oder Bewirtschaftungskosten) und alle Betriebskosten, die nicht auf Mieter übertragen werden dürfen, reduziert.

Das Sachwertverfahren für die Immobilienbewertung

3. Sachwertverfahren

Dieses Verfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn keine vergleichbare Immobilie vorhanden ist und die übliche Miete nicht berechnet werden kann. Der Wert der Immobilie wird getrennt von der Immobilie ermittelt. Bei der Immobilie wird dieser auch zur Ermittlung der Baukosten unter Berücksichtigung altersbedingter Abschreibungen herangezogen. Immobiliengutachter prüfen, ob es sich um ein normales, einfaches oder hochwertiges Gebäude handelt. Unter anderem müssen Sie die Abschreibung aufgrund des Baujahres und die aktuellen Kosten eines vergleichbaren Neubaus bewerten, der sich natürlich immer nach Boden und Region richtet.

Der Verkehrswert sollte von Experten ermittelt werden

Es gibt viele gute Gründe, den Verkehrswert durch Experten zu bewerten. Für viele Eigentümer ist eine realistische Preisgestaltung immer schwieriger geworden, da viele Variablen wie Standort, moderne Standards und aktuelle Marktbedürfnisse einfache Bewertungen erschweren. Statistiken zeigen, dass ein Viertel der Verkäufer den Wert ihrer Immobilie überschätzt – und sich deshalb manchmal daran hindert, rechtzeitig zu verkaufen. Auf der anderen Seite neigen Käufer dazu, nach Mängeln zu suchen, um den Kaufpreis weiter zu senken. Professionell ermittelte Berichte geben Sicherheit und liefern starke Argumente.