Wenn Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen möchten, benötigen sie in den meisten Fällen den Verkehrswert. In diesem Fall ist es wichtig, immer vorab eine Immobilienbewertung durchzuführen, um den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zu verstehen. Wenn Sie den Kaufpreis zu hoch ansetzen, laufen Sie Gefahr, keinen Käufer zu finden. Hat das Finanzamt den Wert der Immobilie bei Schenkung oder Erbschaft zu hoch eingeschätzt, muss es zusätzlich eine Ermittlung des Verkehrswert durchführen. Betroffene können sich durch diese Einschätzung wehren und eigene Fakten darlegen, warum der Immobilienwert niedrig ist und warum die Steuer entsprechend angepasst werden sollte. Nach der Immobilienbewertungsverordnung (ImmoWertV) sind drei unterschiedliche Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes zulässig. Das gewählte Verfahren hängt teilweise von der Art der Immobilie ab.
1. Vergleichswertverfahren und Bodenwertermittlung
Bei der Vergleichswertmethode werden andere Immobilien und deren Kaufpreise zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen, der den Namen verdient. Wichtig dabei ist, dass die zu vergleichenden Objekte hinsichtlich Lage, Zweck und Bedingungen ähnliche Eigenschaften aufweisen. Der variable Wert ist der Zustand der Immobilie, das Baujahr, allfällige Außenanlagen und das Wohnumfeld, insbesondere bezogen auf die Nachbarschaft und Alters- und Einkommensverteilung. Dieses Verfahren wird in der Regel auf Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungen, Doppelhäusern oder Reihenhäusern gleicher Bauart angewendet. Die Bodenvergleichswertmethode verwendet die gleichnamige Bodenwertkarte zur Ermittlung des Bodenrichtwertes.
2. Ertragswertverfahren
Steht nicht der Eigenbedarf, sondern die Rendite im Vordergrund – zum Beispiel bei Mietobjekten, verwenden Sie zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie die Ertragswertmethode. Strukturwert und Bodenwert sind die größten Faktoren in dieser Berechnung. Dazu gehört auch konkret die jährliche Nettomiete, die der neue Eigentümer erzielen kann. Der Nettoertrag wird durch Bewirtschaftungskosten (Mietausfallrisiko, Instandhaltungs– oder Bewirtschaftungskosten) und alle Betriebskosten, die nicht auf Mieter übertragen werden dürfen, reduziert.