Glossar

Es gibt mehr als nur einen Wertbegriff

Wert ist nicht gleich Wert. Dementsprechend ist der Wertbegriff im Immobilienbereich vielschichtig. Der Beleihungswert ist nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) der Wert, der der Hypothek zugrunde liegt. Bei der Ermittlung des Wertes einer Hypothek muss man die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie die langfristigen, nachhaltigen Eigenschaften der Immobilie, regionale Marktgegebenheiten sowie aktuelle und mögliche andere Nutzungen als Grundlage für eine sorgfältige Bewertung berücksichtigen. Der Bodenrichtwert stellt den durchschnittlichen Standortwert der meisten unbebauten Grundstücke im Bodenrichtwertgebiet dar.

Die Nutzung und das Wertverhältnis von Grundstücke sind grundsätzlich gleich. Sie richtet sich nach dem Quadratmeter der Immobilie und wird unter Bezugnahme auf die Eigenschaften der Immobilie beschrieben. Der (exponierte) Bodenwert ist der tatsächliche Zielwert unbebauter Grundstücke. Betrachtet man ein Grundstück hinsichtlich des Wertes als Ganzes, so lässt sich der Bodenwert meist nicht mehr unmittelbar heraus rechnen. Er ist viel mehr bereits eingepreist. Den eigentlichen Bodenwert kann man anhand eines geeigneten Vergleichspreises oder Bodenrichtwertes (§ 16 ImmoWertV-vorher § 13 WertV) ermitteln.

Bauland dient in der Regel der Erzielung von Erträgen und nicht der Eigennutzung. Im normalen Geschäftsverkehr wird der Verkehrswert nach üblicher Praxis ermittelt, wobei überwiegend das Ertragswertverfahren Anwendung findet. Der Wert des Erlöses ist nach § 17-20 ImmoWertV (früher § 15-20 WertV) die Summe aus dem Wert des Grundstücks und dem Erlös der Gebäude und sonstigen Einrichtungen. Im angelsächsischen Raum wird diese statische Methode der Kapitalisierungsgewinne als Anlagemethode bezeichnet. Die Bedingungen, die den Preis beeinflussen, muss man genau berücksichtigen. Außergewöhnliche und persönliche Umstände sollte man dabei jedoch nicht berücksichtigen. Der gemeine Wert entspricht daher nach § 194 BauGB grundsätzlich dem Verkehrswert (Marktwert). Man sieht, das es nicht einen definierten Wertbegriff gibt, sondern er sich situationsbedingt äußert.

Die Gewinnmethode

Die Gewinnmethode wird verwendet, um den Wert einer Immobilie (Immobilie) oder eines Unternehmens (Unternehmensbewertung) durch die Aktivierung erwarteter zukünftiger Gewinne zu bestimmen. Durch Bilanzanalyse und Bilanzprognose wird der erwartete zukünftige Gewinn als Jahresüberschuss (Erträge-Aufwand) ermittelt. Nach der Trennung der virtuellen Anteile vom Unternehmerlohn werden die Nettobetreibergewinne aktiviert (vereinfachtes Ertragswertverfahren). Der Immobilienwert ist der Wert des Grundstücks, der seit 1996 für die Erbschafts- und Schenkungsteuer und für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und landwirtschaftliche Betriebe seit 1997 die Grunderwerbsteuer erhoben wird. Der Immobilienwert hat im Steuerrecht unterschiedliche Bedeutungen. Nach dem Besteuerungszweck lässt sie sich grob in folgende Kategorien einteilen: Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf den Besitz von Eigentum erhoben wird. Die Einkommensteuer, wie die Einkommensteuer, ist eine Steuer, die auch Immobilieneinkünfte berücksichtigt. Auf die Grunderwerbsteuer werden die Grunderwerbsteuer, die Erbschaftsteuer und die Schenkungsteuer erhoben. Der Einheitswert ist der Einheitswert mehrerer Steuern einer wirtschaftlichen Einheit. Sie ist auch heute noch von großer Bedeutung für die Ermittlung der Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und der Grundsteuer B (Grundstück). Der Anteilwert wird zum Hauptzeitpunkt ermittelt und im Einzelfall aktualisiert.

Die Bewertung von Grundstücken

Steuereinnahmen im Zusammenhang mit Immobilien können aus Immobilien im Privatvermögen (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) und Gewerbevermögen stammen. Die einkommensteuerliche Bewertung von Grundstücken kann wie folgt durchgeführt werden: Anschaffungs- und Herstellungskosten des verschleißbehafteten Anlagevermögens werden gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG als Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Abnutzungs- bzw. Betriebseinrichtungen). § 255 HGB beschreibt die Bedingungen der Beschaffungs- und Herstellungskosten. Interessant ist die Abgrenzung zu sofort abzugsfähigen Instandhaltungsaufwendungen, da diese direkt als Betriebsausgaben bzw. Betriebsausgaben erstattet werden können, während die Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden. Ein Teil des Wertes ist der Betrag, den der Käufer des gesamten Unternehmens als Teil des Gesamtkaufpreises des Vermögenswerts verlangen wird, wenn der Käufer das Unternehmen weiterführt. Der Anlass beruht auf § 6 Abs. 1 Nr. 4 und 5 EStG Einbringung und Entnahme von Gesellschaftsvermögen.