Glossar

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit

Die Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der zu einem späteren Zeitpunkt durch einen langfristigen Kredit ersetzt wird. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, Ihnen aber aktuell nicht genügend Vermögen zur Verfügung steht, steht dieser Überbrückungskredit immer in Verbindung mit einem Wohnungsbaudarlehen. Daher müssen Sie die Lücke schließen: die Lücke zwischen Kapital und der Immobilienfinanzierung, aber diese wird es erst in naher Zukunft geben. Wann ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll? Wenn sich beispielsweise Familienmitglieder unerwartet vergrößern oder in eine andere Stadt ziehen, ist der Kauf einer neuen Immobilie notwendig. Wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, können Sie damit eine neue finanzieren.

Sollten Sie Liquidität im Falle eines fehlgeschlagenen Verkaufs benötigen, ist es möglich, einen speziellen Kredit zur Überbrückung zu beantragen. Oder Sie wollen eine Anschlussfinanzierung machen und erwarten die Auszahlung Ihrer Lebensversicherung. Diese verfällt jedoch nur innerhalb eines Jahres. Trotzdem ist die Vorfinanzierung (auch bekannt als Brückenfinanzierung) eine kluge Wahl. Die Vorfinanzierung kann bis zu 24 Monate abgeschlossen werden und erfolgt immer zum Höchstbetrag des Gegenwerts, also dem Immobilienwert der Bestandsimmobilie oder dem Wert des Bausparvertrags oder der Lebensversicherung. Während dieser Zeit zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen und zahlt die Schulden zu dem vom Kreditnehmer gewählten Zeitpunkt vollständig zurück, sofern die Mittel zu diesem Zeitpunkt verfügbar sind. Das Darlehen endet mit der vollständigen Rückzahlung, weshalb man es als endfälliges Darlehen bezeichnet.

Ein großer Vorteil ist, dass Sie den Überbrückungskredit jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen können. Generell werden Überbrückungsfinanzierungen nie eigenständig abgeschlossen, sondern immer im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen. Dabei wird die Summe der Brückenfinanzierung als Eigenkapital betrachtet. Hintergrund: Das Asset ist bereits vorhanden. Bestehende Sach- oder Lebensversicherungen haben einen gewissen Wert. So können Sie mehr Eigenkapital in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen und das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Darlehenssumme, die sogenannte Loan-to-Value-Ratio, verbessern. Daher können Sie günstigere Konditionen für Wohnkredite erhalten.

Für wen eignet sich eine Zwischenfinanzierung?

Es gibt zwei Personengruppen, die von einer  Zwischenfinanzierung profitieren können:

  • Kurzzeitige Doppel-Eigentümer: Obwohl Sie bereits eine Immobilie besitzen, möchten Sie sich eine neue anschaffen. Normalerweise bleibt den Käufern nichts anderes übrig, als im alten Haus zu wohnen, bis das neue Haus bezugsfertig ist. Daher kann er sie nicht im Voraus verkaufen. Allerdings braucht er oft früheres Geld, um neue Immobilien zu kaufen. In diesem Fall kann die Zeitperiode, in der noch zwei Immobilien gehalten werden, zu Kapitalengpässen führen.
  • Die Anschlussfinanzierer mit Kapitalpolster:  Die Nachfinanzierung ist festzulegen. Die Zielgruppe möchte Ersparnisse aus Wohnbaudarlehen und Bausparverträgen oder Lebensversicherungen entnehmen, muss aber einen bekannten Zeitraum bis zur Fälligkeit überbrücken.

Was sind die Kosten einer Zwischenfinanzierung?

Im Vergleich zu einer langfristigen Hypothek müssen die Kosten für einen Überbrückungskredit höher sein. Beantragen Sie einen Überbrückungskredit, weil die Altimmobilie noch nicht verkauft wurde, besteht für die Bank weiterhin das Risiko, den Kaufpreis nicht realisieren zu können. Um sich dagegen abzusichern, erhebt die Bank einen Aufschlag. Dieser Aufschlag kann bis zu sechs Prozent betragen. Wie hoch Ihr persönlicher Zinsaufschlag ist, berechnet die Bank zum einen anhand der aktuellen Marktbedingungen und zum anderen nach Ihrem persönlichen Kreditbedarf. Wenn Sie für Ihre alte Immobilie bereits einen Käufer gefunden haben, kann dies die Kosten für einen Überbrückungskredit auch bei nicht bezahlter Immobilie reduzieren. Wenn Sie der Bank einen notariell beglaubigten Kaufvertragsentwurf mit Angabe des Zahlungstermins vorlegen können, bietet die Bank in der Regel von sich aus einen niedrigeren Zinssatz an.