Glossar

Die Standardform einer Hypothek ist eine gewerbliche Hypothek.

Zur Sicherung der Forderung besteht ein am Grundstück errichtetes Pfandrecht (§§ 1113–1190 BGB), eine sogenannte Hypothek. Der Hauptzweck von Hypotheken / Hypothekendarlehen besteht darin, Garantien für Kredite bereitzustellen. Die Rechtspraxis bevorzugt jedoch Grundgebühren. Diese sind nicht direkt von gesicherten Kreditforderungen abhängig und daher flexibler. Bei der Belastung der Immobilie wird ein bestimmter Geldbetrag an den Begünstigten in einer bestimmten Weise ausgezahlt, weil er einen Anspruch auf die Immobilie geltend gemacht hat. Es wird im dritten Teil des Grundbuches eingetragen.

Im Vergleich zu Grundstückskosten und Pensionsschulden ist das Bestehen persönlicher Ansprüche Voraussetzung für Grundpfandrechte, also Eigentumsrechte. Diese Abhängigkeit (Anhaftung) wird nicht immer strikt durchgesetzt. Der Schuldgrund (z.B. Darlehen, Kaufvertrag) betrifft nur den einzelnen Schuldner, der nicht Eigentümer der gesicherten Immobilie sein muss. Dagegen schuldet der Eigentümer der hypothekarisch verpfändeten Liegenschaft dem Einzelnen keine Schuld (solange er nicht – in der Regel – auch Privatschuldner ist), sondern haftet nur für die Liegenschaft. Zahlt der Schuldner nicht die bestehende Hypothek, kann der Gläubiger seinen eigenen Bedarf durch die Zwangsversteigerung und -verwaltung (§ 1147 BGB) mit der Verpfändung des Grundstücks und der dazugehörigen Gegenstände (wie Pfändungen, Miet- oder Pachtforderungen) decken.

Im Gegensatz zu gewerblichen Hypotheken handelt es sich bei besicherten Hypotheken lediglich um Buchhypotheken. Diese sind strikt von den persönlichen Ansprüchen abhängig, die der Gläubiger der besicherten Hypothek im Streitfall beweisen muss und sich nicht auf das Grundbuch berufen kann. Im Grundbuch wird es aus Gründen der Rechtssicherheit darum eindeutig als Sicherungshypothek bezeichnet (Teil 1184 II BGB).

Sonderformen: Maximalhypothek, nicht eingetragene Hypothek, außerdem: Zusatzhypothek und Zwangshypothek.

Die Standardform ist eine gewerbliche Hypothek

Im Gegensatz zu einer besicherten Hypothek kann sich ein gutgläubiger Käufer auf die Richtigkeit und den Schutz persönlicher Ansprüche im Grundbuch verlassen (§ 1138 BGB).

Eine Gewerbehypothek kann ein Brief- oder eine Buchhypothek sein: Hypothekenbrief ist die Regel (§ 1116 I BGB). Bei der Buchhypothek ist jedoch die Erteilung des Hypothekenbriefes nicht eingeschlossen (§ 1116 II BGB). Der Vorteil der Briefhypothek ist, dass es einen Markt gibt. Ihre Übertragung muss nicht im Grundbuch eingetragen werden. Die erste Akquisition erfolgte durch eine Vereinbarung und ein Lieferschreiben. Zur Ausübung des Hypothekenrechts genügt der Besitz des Schreibens. 

Die Gesamthypothek wird benötigt, um eine einheitliche Forderung auf mehrere Liegenschaften abzusichern.

Die Gesamthypothek (Korrealhypothek) wird benötigt, um eine einheitliche Forderung auf mehrere Liegenschaften abzusichern, und jede Liegenschaft und jeder Teil trägt die Verantwortung für die Gesamtforderung. Rechteinhaber können sich nach Belieben von allen oder einzelnen Grundstücken oder Grundstücksteilen befriedigen. In der Regel wird das Kapital der hypothekarisch gesicherten Schuld nach Beendigung (Kündigung der Hypothek) in einer Summe fällig. In vielen Fällen werden die Forderungen in Raten zurückgezahlt, insbesondere bei Baudarlehen von Banken und anderen öffentlichen Einrichtungen, hierfür bitte Tilgungshypotheken (amortisierte Hypotheken oder Annuitätenhypotheken) anmelden. Der Schuldner muss eine konstante jährliche Zahlung leisten. Da die Zinslast mit steigender Schuldentilgung sinkt, wird der Anteil der Schuldentilgung in Raten immer höher. Anders sieht es bei einer Ratenhypothek aus, die den jährlichen Tilgungsbetrag langsam reduzieren muss. Die Höhe der Schuldentilgung bleibt unverändert und die Zinszahlungen werden reduziert. Mehrere gleichberechtigte oder unmittelbar aufeinander folgende Hypotheken desselben Gläubigers können im Grundbuch zu einer einzigen Hypothek zusammengefasst werden (Einzelhypothek). Steht das Hypothekenrecht einer anderen Person als dem Eigentümer des belasteten Grundstücks, so spricht man von einer Fremdhypothek. Wenn es nicht der Eigentümer des Privatschuldners ist, die Schulden zu begleichen, kauft er die Hypothek des Eigentümers. Anders verhält es sich, wenn er auch Privatschuldner ist. Nach Ablauf der Anspruchsfrist wird die Hypothek zu einer Grundstückshypothek und da sie für den Eigentümer bestimmt ist, wird sie zu einer Grundstückshypothek des Eigentümers. Vertragshypothek ist ein Sammelbegriff für alle vertragsgebundenen Hypotheken, die sich von Zwangshypotheken durch Zwangsvollstreckung unterscheiden. Langfristige Hypotheken sind Hypotheken, deren Wert auf dem Inflationsindex basiert (Kapitalerhaltungsklausel).