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Interview: Neubau Kompass – „Luxus ist eine Frage der verfügbaren Wohnfläche“

(KF) Der Faszination von Luxusimmobilien kann sich kaum jemand entziehen – auch wir nicht. Deshalb haben wir Michael Reiss, Geschäftsführer von Munich Sotheby’s International Realty, im Rahmen eines Interviews gefragt, wie er Wohnluxus definiert. Ist es die High End-Ausstattung? Der Stil? Die einzigartige Lage? Der Immobilienexperte erklärte uns, dass die beeindruckende Ausstrahlung von Luxusimmobilien im perfekten Zusammenspiel aller Details liegt. Der größte Luxus seien heute aber große Wohn- und Grundstücksflächen.

In und um München findet man kaum Neubau-Immobilie, die Wohnluxus auf wirklich großer Fläche bieten. Lässt da das knappe Bauland Träume platzen?

Es fehlt in der Tat an Bauland. Ich wünsche mir aber auch mehr Mut seitens der Bauträger. Viele haben Bedenken, statt auf ein klassisches Mehrfamilienhaus auf sehr wenige Einheiten oder nur eine Einheit mit einer luxuriös großen Wohnfläche zu setzen – so wie sie Premium-Immobilien in internationalen Metropolen oder Urlaubsdestinationen mitbringen. Auch die Ausstattung wird bei uns nicht selten luxuriös genannt, entspricht häufig aber eher einem gehobenen Standard. Das halte ich für eine nicht sehr glückliche Entwicklung im Marketing.

Worauf legen Ihre Kaufinteressen besonderen Wert?

Besonders drei Faktoren geben den Ausschlag, ob eine Immobilie in Frage kommt: eine ruhige Alleinlage im Grünen mit viel Abstand zum Nachbarn und am besten mit Seezugang, die Harmonie der exklusiven Ausstattungsdetails und viel Platz für die Familie. Großzügige Räume mit hohen Decken, übergroße Fensterflächen mit einem herrlichen Ausblick und ein professionelles Lichtkonzept sind schon einmal eine gute Basis für das gewünschte Ambiente. Dieses lebt natürlich von weiteren Details, etwa von den erlesenen Materialien, die in den Räumen zum Tragen kommen, und dem Grundstück. Fast immer haben unsere Kaufinteressenten eine gewisse Affinität zur Kunst. Die neue Immobilie wird also häufig mit kostbaren Gemälden, Skulpturen oder Installationen geschmückt. Auch diesem Aspekt muss die Immobilie Raum geben.
Die zu Recht anspruchsvolle Käuferschaft im Segment der Luxusimmobilien ist nur zu wenigen Zugeständnissen bereit. Statt bei Bestandsimmobilien Kompromisse zu machen, greift der eine oder andere lieber bei einem wunderschönen Grundstück zu, das seinen Bedürfnissen bezüglich der Lage entspricht und lässt darauf seine Traumimmobilie bauen. Der Spruch, „was nicht passt, wird passend gemacht“, greift bei dieser zu Recht anspruchsvollen Käuferschaft nicht immer. Geld mag für viele keine große Rolle spielen. Es wird aber nicht leichtfertig eine Immobilie gekauft, die nicht den eigenen, hohen Kriterien entspricht.

Wenn ein Ehepaar sich mit Ihnen auf die Suche macht oder einen Neubau plant: Wo setzt jeder sein Häkchen?

In der Regel legen Beide Wert auf eine elegante Architektur und repräsentative Räume, in denen man in schönem Rahmen Gäste bewirten kann. Der Garten oder Park und der Ausblick auf die Natur müssen ebenfalls beeindrucken. Auch der Spiel- und Rückzugsbereich der Kinder sollte hell und großzügig sein. Besonders den Damen ist ein ausgedehnter Master-Bereich mit großem Schlafzimmer, exklusivem Bad en Suite und einer eleganten Ankleide wichtig. Darüber hinaus lassen sich viele für einen großen Wellness-Bereich, der eine wunderschöne Optik mit einer High End-Ausstattung verbindet, begeistern. Die Größe und mögliche Ausstattung der Küche spielt schon auch eine Rolle. Dazu kommt ein eigener Bereich zur Unterbringung von Gästen und Personal.

Für die Herren ist eine moderne oder sogar zukunftsweisende Technik selbstverständlich. Ob Bus- oder Sound-System, Smart Home Technik, ein professionelles Licht-Konzept oder eine Multimedia-Vollausstattung mit Home Cinema: Das ist für Menschen mit großem finanziellem Spielraum selbstverständlich – und wird beim neuen Haus vorausgesetzt. Womit wir nicht erst seit den Corona-Lockdowns punkten können, ist, wenn die Häuser die Möglichkeit zum Home Working geben. Vielen Interessenten ist außerdem eine große Tiefgarage oder eine andere bequem zugängliche Möglichkeit, mehrere Autos und Motorräder unterzubringen, wichtig. Wenn hier kein Häkchen gesetzt werden kann, wird auch ein Weinkeller oder ein besonders opulenter Swimmingpool diesen Malus nicht aufwiegen. Zu wenige Stellplätze sind häufig sogar ein Ausschlusskriterium.

Welche Einrichtungstrends gib es aktuell bei Bestands- und Neubauten der Luxusklasse?

Es geht weniger um einzelne Must-haves, sondern um das Gesamtbild. Alles muss wertig, gemütlich, einfach stimmig und, ich wiederhole mich, großzügig sein. Seit einigen Jahren geht der Trend bei der Einrichtung zu naturbelassenen Materialien. Statt Feinsteinzeugböden oder -fliesen wählen viele nun Naturstein. Beim Parkett sind immer noch helle Böden, etwa aus massiver Eiche, gefragt. Da sehe ich oft eine Renaissance des Fischgrätmusters. Die Ausstattung muss zudem in jedem Detail hinsichtlich des Designs und der Qualität hohe Ansprüche erfüllen – vom Lichtschalter bis zur Armatur. Bei der Architektur ist ein modernisierter Bauhausstil beliebt. Alternativ wird häufig eine moderne Interpretation klassizistischer Villen gebaut. Sehr viel seltener als oft angenommen wünschen sich wohlhabende Menschen Neubauten in, sagen wir mal, ausgefallener, sehr individueller Architektur. Man setzt eher auf Understatement und zeitlose Schönheit. Ausgesprochen begehrt sind parkähnliche Grundstücke mit direktem Seezugang und einer langen Auffahrt durch die Natur. Das Haus ist auf diese Weise gut vor fremden Blicken geschützt und so eine repräsentative Auffahrt ist schon auch ein Statement. Da fallen zu Recht die Stichworte Hideaway und Cocooning.

…und wenn Sie doch eine Villa in ’sehr individueller Architektur‘ zur Vermarktung angeboten bekommen?

Das Etikett ’sehr individuell‘ – sei es hinsichtlich der Architektur oder des Interieurs – muss kein Makel sein, stellt jedoch durchaus eine Herausforderung dar. Ich sage gern: ‚Was einem Menschen gefallen hat und mit seiner exklusiven Materialität und seinem Stil höchste Ansprüche erfüllte, gefällt auch einem Zweiten‘. Bei manchen Immobilien sind behutsame Modernisierungsmaßnahmen möglich und nötig, um sie erfolgreich zu vermarkten. Wenn die Eigentümer solche Anpassungen ablehnen, kann die Vermarktung auch etwas länger dauern. In vielen Fällen besteht auf Seiten der Eigentümer aber kein großer Druck, ihre Luxusimmobilie schnell und mit allen Mitteln zu verkaufen. Die Immobilie wurde mit Liebe sowie hohem finanziellen Aufwand eingerichtet und ist ein Teil der eigenen Biografie. Da muss dann auch der Käufer der Richtige sein.

Vielen Dank für das spannende Interview, Herr Reiss.

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