Private Wealth | Die Ampel und die Immobilie

„Es heißt ja immer so schön, politische Börsen hätten kurze Beine. Das mag sein – aber wenn es um den Immobilienmarkt geht, können politische Veränderungen ganz schön lange Beine bekommen. Deshalb habe ich die Pläne der Ampel-Koalition genauer unter die Lupe genommen“, erläutert Michael Reiss.

Der erste Eindruck des Immobilienprofis: „Es hätte schlimmer kommen können. Dass weder Steuererhöhungen noch schärfere Regulierungen geplant sind, ist ein gutes Signal. Gerade bei internationalen Investoren drohte Deutschland schon fast vom Radar zu rutschen.“

Auch die Offensive für bezahlbares und nachhaltiges Bauen begrüßt Reiss. Gelänge es wirklich, wie geplant jedes Jahr 400000 Wohnungen zu schaffen, wäre das ein neuer Rekord für unser Land.

Fehlende Wohnflächen, so Reiss, seien allerdings schon sehr lange ein brennendes Thema. „Gemeinden und Städte sind ihrem Ziel, diesen Missstand zu beseitigen, seit Jahrzehnten nicht nähergekommen – ich bin gespannt, wie das jetzt funktionieren soll.“

Mehr Staat, glaubt Reiss, könne nicht die Lösung sein. „Staatswirtschaft funktioniert eben nicht effizienter als Privatwirtschaft.“ Wenn künftig viele große Wohnportfolios vom Staat gemanagt würden, sei auch fraglich, ob Instandhaltungsaufgaben optimal erfüllt würden. „Privateigentümer sind eher daran interessiert, ihre Immobilien fit zu halten und zu modernisieren.“

Michael Reiss plädiert deshalb dafür, die private Immobilienwirtschaft zu stärken. „Die Zukunftsaufgabe ist es, Bauen und Investieren in die Immobilie einfacher und attraktiver zu machen, statt dem Investor Steine in den Weg zu legen. Ohne Anreize und Förderungen durch neue Abschreibungsmodelle sehe ich nicht, wie die Ampel ihre ehrgeizigen Ziele erreichen könnte.“

Sehr positiv seien deshalb die Pläne zu Entbürokratisierung und Standardisierung. „Bisher dauern Genehmigungsverfahren oft 1,5 Jahre oder länger. Dies ist eine große Hürde, die Investoren und Bauträgern das Leben schwer macht.“

Weitere Schritte müssten folgen. „München zum Beispiel hat das Problem, dass kaum mehr freie Flächen für eine Bebauung zur Verfügung stehen. Die Stadt müsste nach außen über die Stadtgrenzen oder in die Höhe wachsen.“

Nach außen würde Investitionen in die Infrastruktur bedeuten. Und Wachstum in die Höhe bedürfe größerer Zustimmung in der Bevölkerung. „Wohnraum zu schaffen braucht eben keine Einzelmaßnahmen, sondern ein gesamtgesellschaftliches Konzept“, erklärt Reiss.

Diese Maßnahmen seien umso wichtiger, da die Ampel auch in Sachen Mietpreissteigerung klare Signale sende. „Es gibt ein ganz klares politisches Ziel, die Mieten in Grenzen zu halten. Eigentümer können deshalb nicht damit rechnen, dass Erhöhungen in Ballungsräumen durchsetzbar sein werden.“

Damit werde die Renditerechnung noch ambitionierter. „Nach den enormen Preissteigerungen sind die Renditen in vielen Bereichen ohnehin schon sehr unattraktiv. Daran wird sich perspektivisch nichts ändern.“

Und dann verweist Michael Reiss noch auf eine Art Damoklesschwert. Vor der Wahl wurde viel über eine Abschaffung der Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist diskutiert. Davon ist jetzt zwar nichts mehr zu hören. „Das wäre aber keine Steuererhöhung, sondern nur die Streichung einer Vergünstigung“, bleibt Reiss misstrauisch. Käme dieses Thema auf die Agenda zurück, wäre dies ein fatales Signal. „Es gibt nun die Chance auf einen Aufbruch“, schließt Michael Reiss: „Umso wichtiger ist es, alles zu unterlassen, was das Vertrauen der Investoren in den deutschen Markt untergräbt.“