Bei der Ermittlung des Marktwertes müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein, damit der ermittelte Verkehrswert repräsentativ ist. Im Rahmen des Vermarktungsprozesses ermitteln Sie am besten selbst den Marktwert der Immobilie – als Ergebnis von Angebot und Nachfrage. Wollen oder müssen Sie den Marktwert vor der Vermarktung ermitteln (z. B. im Scheidungsfall), empfiehlt es sich, den Verkehrswert durch einen Sachverständigen, der die Immobilie eingehend besichtigt, bewerten zu lassen. Ist ein schriftlicher Bericht erforderlich, fallen Kosten an. Als Faustregel gilt: Je höher der Wert der Immobilie, desto komplexer die Bewertung und desto höher die Kosten. Handelt es sich um ein „Vollgutachten“ und der Verkehrswert beträgt 500.000 Euro, liegen die Kosten zwischen 2.200 und 2.500 Euro.
Wie ermittle ich den Marktwert?
Zur Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie verwendet man unterschiedliche Methoden. Dabei werden Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und/oder Istwertverfahren berücksichtigt. Dabei verwendet man meist eine Kombination der Methoden. Damit kann man den Marktwert möglichst genau bestimmen. Ergibt das Programm unterschiedliche Ergebnisse, wird der Marktwert in der Regel durch den Durchschnitt der Einzelergebnisse bestimmt. Es ist jedoch auch möglich, nur die Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes zu betrachten, die für die Immobilie und ihren konkreten Verwendungszweck am besten geeignet ist (z. B. die Ertragswertmethode bei Vermietung einer Immobilie). In jedem Fall schreibt die „Verordnung zur Immobilienbewertung“ vor, dass Gutachter nicht nur theoretische Indikatoren und Faktoren (wie die Herstellungskosten im Immobilienprozess) heranziehen können, sondern immer auch die spezifischen Marktgegebenheiten des Immobilienmarktes berücksichtigen müssen.
Was bedeutet der Begriff Marktwert?
Das deutsche Recht sieht keine Definition des Begriffs „Marktwert“ vor. Daher existiert ein gewisser Interpretationsspielraum hinsichtlich der Bedeutung. Die folgende Definition der TEGoVA ist allgemein anerkannt. Nach dieser Definition gilt: „Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zu dem Zeitpunkt der Bewertung aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht“.