Glossar

Alle Gebäudeteile und Grundstücke, über die der Eigentümer allein verfügt gelten als Sondereigentum

Um eine Wohnung separat zu verkaufen, muss definiert werden, was Sondereigentum ist, was das alleinige Eigentum des Hausbesitzers ist und was das gemeinsames Eigentum aller Käufer ist. Investoren, die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kaufen, kaufen die Wohnungen als separate Immobilien und als Teil des öffentlichen Eigentums des Hauses. Bei Nutzungs-, Unterhalts- und Haftungsstreitigkeiten von Wohnimmobilien ist die Trennung der beiden Eigentumsformen ein wichtiges Thema. Dementsprechend sind alle Gebäudeteile und Grundstücke, die nicht der Gemeinschaft gehören, Privateigentum und der Eigentümer hat das alleinige Verfügungsrecht darüber.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt die rechtliche Grundlage für die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und öffentlichen Eigentum. Daher gehören Räume und zugehörige Komponenten, die man ändern kann zum Sondereigentum. Voraussetzung dafür ist, dass man die öffentlichen und privaten Liegenschaften anderer Wohnungseigentümer weder beschädigt noch verändert. Des Weiteren muss Privateigentum nicht unbedingt zusammenhängend sein oder aneinander grenzen.

Die Teilungserklärung (siehe Wohnungs- oder kommunales Grundbuch) und die Gemeinschaftsordnung legen fest, was das Sondereigentum ist. Der Eigentümer kann mit seinem Privatgrundstück machen, was er will, er muss sich nicht mit anderen Eigentümern über den Anstrich der Wände oder das Aufstellen von Möbeln auf dem Balkon einigen. Er muss jedoch Rücksicht nehmen und die Interessen und Rechte Dritter berücksichtigen. Dies gilt für andere Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften. Jeder Eigentümer ist für sein Eigentum selbst verantwortlich und muss die Kosten für das Eigentum selbst tragen. Bei öffentlichem Eigentum teilen sich alle nahestehenden Parteien die Kosten, die von der Eigentümerversammlung festgelegt werden.

Privateigentum und Gemeinschaftseigentum

Das Privateigentum kann grundsätzlich nur grundlegende Vermögensteile umfassen. Dabei handelt es sich um eigenständige Wohneinheiten, darunter Keller, Lager- und Lagerräume und andere wichtige Immobilienbestandteile, die nicht zur Gemeinschaft gehören. Alle für die Sicherheit und Nutzung von Gebäuden erforderlichen Komponenten wie tragende Decken, Treppenhäuser und Fenster sind kein Privateigentum. Die in Wohnungen üblicherweise verwendeten Abwasser-, Abgas- oder Heizungsrohre sind offensichtlich keine eigenständigen Objekte. In der Teilungsklärung können jedoch einige Teile durch zusätzliche Klauseln als separate Attribute deklariert werden.

Es gibt jedoch Fälle, in denen bestimmte Gebäudeteile nicht eindeutig einem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden können.

Zu diesen besonderen Fällen zählen das Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer und das Privateigentum einzelner Personen. Dies gilt für Stellplätze in Balkonen, Fenstern, Wohnungstüren, Gärten und Terrassen sowie Tiefgaragen oder Flächen außerhalb des Grundstücks. Zum Beispiel wird am Eingang einer Wohnung die Hälfte des Privateigentums und die Hälfte des Gemeinschaftseigentums zugewiesen. Jeder Eigentümer kann das Innere der Tür nach seinen eigenen Vorlieben gestalten, denn er hat das alleinige Nutzungsrecht durch ein separates Grundstück. Die Außenseite der Tür ist jedoch Gemeinschaftseigentum, so dass sie ohne Zustimmung anderer Hausbesitzer nicht einfach dekoriert oder auf andere Weise gestrichen werden kann. Gärten und Terrassen sind nicht Eigentum von Einzelpersonen, gehören also als öffentliches Eigentum allen Wohnungseigentümern, doch in der Praxis werden einem oder mehreren Eigentümern oft Sondernutzungsrechte eingeräumt. Sondernutzungsrechte können nur durch eine Teilungserklärung oder Zustimmung zu einem Teil der Liegenschaft nachgewiesen werden. Daher wird dieser Teil dem Berechtigten zur gesonderten Nutzung zugeteilt, während andere von der Nutzung ausgeschlossen sind. Das Nutzungsrecht bewegt sich immer im von der Gemeinschaft vorgegebenen Rahmen, hinkt also deutlich hinter dem Sondereigentumsrecht zurück. Gleiches gilt für die Stellplätze vor dem großen Grundstückshaus, und die Stellplätze in der Tiefgarage sind selbstverständlich den Wohnungseigentümern zugeteilt und gehören somit allen Eigentümern.