Glossar

Die Außerordentliche Kündigung ist im BG unter § 543 festgelegt.

Die Vertragsparteien können das Mietverhältnis aus berechtigten Gründen mit einer außerordentliche Kündigung fristlos kündigen. Berücksichtigt der Kündigende alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Verantwortung der Vertragsparteien und wägt die beiderseitigen Interessen ab, kann er nicht erwarten, dass ein wichtiger Grund für die Fortführung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegt. Dementsprechend beendet man den den Mietvertrag mit einer außerordentliche Kündigung

Man nennt folgende Beispiele im Gesetz für Mieter

  • Der Mieter kann den Mietgegenstand nicht oder nicht mehr vollständig gemäß des Mietvertrags nutzen.
  • Der angemietete Wohnraum ist so konzipiert, dass seine Nutzung erhebliche gesundheitliche Risiken mit sich bringt.

Der Vermieter kann den Vertrag in folgenden Fällen fristlos kündigen:

  • Der Mieter seine Sorgfaltspflichten unterlässt oder unbefugt an Dritte weitergibt, wodurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Umfang verletzt werden, oder
  • Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Tagen mit der Miete oder einem Teil der Miete im Rückstand oder
  • Mieter sind länger als zwei Tage mit der Miete im Rückstand, was zwei Monatsmieten entspricht.

Auch wenn man bei einer außerordentlichen Kündigung die Frist nicht einhalten muss, kann man mit der Kündigung nicht zu lange warten. Einerseits ist es unzumutbar, sich weiterhin an den Vertrag zu halten und andererseits abzuwarten, widersprüchlich. Stellt sich durch langes Warten heraus, dass vertragswidrige Bedingungen keinen Schaden darstellen, verfällt das Kündigungsrecht.

Nach dem allgemeinen Kündigungsrecht kann der Mietvertrag auch fristlos gekündigt werden.

Bei unbefristeten Mietverträgen erfolgt dies zusätzlich zur ordentlichen Kündigung. Im Falle befristeter Mietverhältnisse bleibt lediglich eine Sonderkündigung als rechtliches Mittel. Anders als eine ordentliche Kündigung ist ein wichtiger Grund Voraussetzung, um ohne Frist und außerordentlich zu kündigen.  Berücksichtigt die kündigende Partei alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Haftung des Vertragspartners und wägt die Interessen beider Parteien ab und kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht erwartet werden, so ist dies gegeben.

Eine fristlose Kündigung hat nichts mit der Frist zu tun.

Eine fristlose Kündigung hat nichts mit der Frist zu tun, jedoch muss der Vermieter in der Regel vor der Kündigung abgemahnt werden. Um dem Vermieter eine Möglichkeit zur Änderung seines Verhaltens bzw. der Maßnahmenergreifung anzuführen, ist es notwendig, dass Pflichtverletzungen klar hervorgehen. Dies kann im Zuge einer Abmahnung oder des Schriftverkehrs mit verbindlicher Nachfrist erfolgen. So soll dem Vermieter in der Lage sein, Pflichtverletzungen aus dem Vertrag zu heilen. Außerdem muss der Vermieter aufgefordert werden, die Situation zu korrigieren.