Die Vertragsparteien können das Mietverhältnis aus berechtigten Gründen mit einer außerordentliche Kündigung fristlos kündigen. Berücksichtigt der Kündigende alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Verantwortung der Vertragsparteien und wägt die beiderseitigen Interessen ab, kann er nicht erwarten, dass ein wichtiger Grund für die Fortführung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegt. Dementsprechend beendet man den den Mietvertrag mit einer außerordentliche Kündigung
Man nennt folgende Beispiele im Gesetz für Mieter
- Der Mieter kann den Mietgegenstand nicht oder nicht mehr vollständig gemäß des Mietvertrags nutzen.
- Der angemietete Wohnraum ist so konzipiert, dass seine Nutzung erhebliche gesundheitliche Risiken mit sich bringt.
Der Vermieter kann den Vertrag in folgenden Fällen fristlos kündigen:
- Der Mieter seine Sorgfaltspflichten unterlässt oder unbefugt an Dritte weitergibt, wodurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Umfang verletzt werden, oder
- Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Tagen mit der Miete oder einem Teil der Miete im Rückstand oder
- Mieter sind länger als zwei Tage mit der Miete im Rückstand, was zwei Monatsmieten entspricht.
Auch wenn man bei einer außerordentlichen Kündigung die Frist nicht einhalten muss, kann man mit der Kündigung nicht zu lange warten. Einerseits ist es unzumutbar, sich weiterhin an den Vertrag zu halten und andererseits abzuwarten, widersprüchlich. Stellt sich durch langes Warten heraus, dass vertragswidrige Bedingungen keinen Schaden darstellen, verfällt das Kündigungsrecht.