Glossar

Ein Erbbaurecht kann Mehrkosten beim Kauf von Immobilien in München mit sich bringen.

Es stehen immer Grundstücke zum Verkauf, die mit mit einem Erbbaurecht gekennzeichnet sind. Normalerweise sind diese Objekte relativ günstig. Dieser Begriff bedeutet nur, dass der Hausbesitzer nicht gleichzeitig Eigentümer der Immobilie ist, sondern nur, dass die Immobilie vermietet wird. Kann man hier noch das eine oder andere Schnäppchen ergattern oder ist diese Investition riskant? Die verpachteten Liegenschaften befinden sich auf fremden Grundstücken. Das Haus gehört dem Käufer, aber das Grundstück gehört dem Vermieter. Dies kann eine Einzelperson sein, aber auch eine Gemeinde, Kirche oder Stiftung. Die vom Mieter gezahlte Miete beträgt jährlich ca. 3-5% des Immobilienwertes, d.h., sie ist über die Jahre variabel.

In der Praxis beträgt die Laufzeit eines Erbbaurechts-Vertrages in der Regel 60 bis 99 Jahre. Diese Verträge kann man jedoch nach Ablauf jederzeit bei Bedarf verlängern. Der Nehmer des Erbbaurechts zahlt an den Geber für die Nutzung seines Grundstückes einen vorher definierten Betrag. Als alleiniger Eigentümer des darauf befindlichen Gebäudes hat nur er das Recht, daraus Mieteinnahmen zu erzielen. Darüber hinaus kann er erbliche Baurechte, die sogenannten Landrechte, weiterverkaufen, verleihen, vererben oder verschenken. Dies ist auch für den Erbbaurechtsgeber als Grundstückseigentümer möglich. Grundsätzlich ist diese Aufteilung für alle Attribute möglich. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Gebäude auf dem Grundstück privat oder gewerblich genutzt werden. In der Praxis ist die Wohnbebauung die häufigste Situation.

Steigt der Verkehrswert der Immobilie, werden auch die langfristigen Mieten teurer.

Bei Vertragsende ist die Bewertung der Immobilie besonders wichtig. Diese bildet dann die Grundlage für die Entschädigung des Grundstückseigentümers. Auch beim Verkauf empfiehlt sich eine professionelle Bewertung, denn neben dem Wert des Gebäudes wird auch die Immobilie berücksichtigt. Schließlich hängt die zu zahlende Miete vom Verkehrswert ab, was auch die jährlichen Kosten in die Höhe treibt. Grundlage für die Ermittlung ist folgende Berechnung:

Ermittelter Marktwert (durch Istwert- oder Ertragswertverfahren)

–Bodenwert (je nach Standort)

  • Abschlagspauschale (Mängel oder sonstige Abzüge am Grundstück)
  • Mehrkosten beim Kauf von Immobilien mit Erbbaurecht. 

Beim Immobilienkauf fallen in der Regel Grundbuchgebühren für Notare und Makler an.

Auch die Grunderwerbsteuern haben einen Einfluss. Bei einer Finanzierung durch eine Bank ist die Vereinbarung mit dem Leasinggeber das Wichtigste. Damit sich der Kreditgeber finanziell absichern kann, ist im Vertrag in der Regel der maximale Beleihungswert für die Finanzierung festgelegt. Muss die First-Level-, Subordination- und Suspendierungserklärung mit der Finanzbank überprüfen. Durch diese Vereinbarungen ist der Vermieter Erstbesitzer und die Bank kann nur Nebenforderungen geltend machen. Dies mindert die Sicherheit bei der Kreditvergabe, sodass hier besondere Vereinbarungen erforderlich sein können. Da Sie beim Kauf einer Immobilie in der Regel die Restlaufzeit des Vorbesitzers übernehmen, wird die Bank hier sehr genau hinschauen. Viele Banken bestehen darauf, ihre Kredite 15 Jahre vor Vertragsende abzubezahlen.