Glossar

Das Sachwertverfahren ist eine Methode für die Immobilienbewertung.

Das Sachwertverfahren ist eine Bewertungsmethode, die den Marktwert einer Immobilie auf Basis der normalen Herstellungskosten (NHK) bestimmt. Besonderes Augenmerk legt man bei der Begutachtung auf die Bausubstanz. Experten verwenden die True-Value-Methode, um den Verkehrswert von Immobilien zu bestimmen. Es gilt jedoch als das komplexeste aller standardisierten Verfahren. Die allgemeine Formel zur Berechnung des tatsächlichen Wertes von Immobilien lautet:

Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor = Sachwert

Da das Sachwertverfahren hauptsächlich auf Markt- und Expertenwissen basiert, sollten Sie immer einen zertifizierten Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie beauftragen. Andernfalls kann es zu Fehlern bei der Immobilienbewertung kommen, was für Sie ein erheblicher Nachteil sein kann. Das Sachwertverfahren ist ein standardisiertes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien oder des Werts von Hypothekendarlehen. Neben dem Sachwertverfahren sieht die ImmoWertV noch zwei weitere Verfahren vor, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Diese Methoden unterscheiden sich geringfügig. Das Sachwertverfahren gilt jedoch als die anspruchsvollste der drei. Beim Sachwertverfahren müssen wir zunächst den Wert der Immobilie ermitteln. Dies ist der Bodenwert, getrennt von den darauf befindlichen Gebäuden.

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert pro m2 = Bodenwert 

Den Bodenwert der Liegenschaft ermitteln Sachverständige, indem sie die zu beurteilende Fläche der Liegenschaft mit dem sogenannten Bodenrichtwert multiplizieren: dem amtlichen regionalen Mittelwert, der von einem Sachverständigenausschuss anhand von Vergleichswerten ermittelt wird. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Wert von Land, gemessen an den lokalen Preisen. Den Bodenrichtwert für Grundstücke kann jeder bekommen, Sie können die Experten der jeweiligen Bewertungsausschüssen danach fragen. Wenn die Baukosten der Immobilie bekannt sind, kann der Gutachter den wahren Wert des Gebäudes ermitteln. Um den tatsächlichen Wert von Baustoffen zu ermitteln, muss die Wertminderung des Gebäudes durch Verschleiß und andere Alterungsprozesse berücksichtigt werden.

Der endgültige Sachwert

Um den endgültigen Materialwert der Immobilie zu berechnen, müssen Experten noch die sogenannten Marktanpassungsfaktoren berücksichtigen. Er wird mit dem temporären Sachwert multipliziert. Materialanfangswert × Marktanpassungsfaktor = Materialendwert Gepaart mit Marktbereinigungsfaktoren berücksichtigten die Experten die aktuellen Marktbedingungen. Experten bestimmen Marktanpassungsfaktoren auf Basis einer umfassenden Bewertung verschiedener Gebäudetypen und Regionen.

Die vielen Vorteile des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren gilt insbesondere für ländliche Gebiete und Sonderimmobilien. Da der Schwerpunkt des Immobilienwertprogramms nicht auf dem Vergleich mit ähnlichen Objekten, sondern auf der Bewertung der tatsächlichen Bausubstanz liegt, eignet es sich besonders für Objekte mit wenigen oder keinen vergleichbaren Objekten. Das Sachwertverfahren kann auch allgemeine oder gewerbliche Immobilien bewerten. Im Vergleich zum Ertragswertverfahren und zum Vergleichswertverfahren kann durch das Sachwertverfahren eine zutreffende Bewertung erreicht werden. Gerade bei komplexen Sanierungsprojekten bringt das Sachwertverfahren dem Eigentümer vorteilhafte und genaue Ergebnisse, da es auch die Kosten der Immobilie genau berücksichtigt. Beim Sachwertverfahren ermitteln Experten die Herstellungskosten von Baustoffen auf Basis des aktuellen Preisniveaus, sodass der Immobilienwert entsprechend der jeweiligen Marktgegebenheiten angepasst werden kann.