Glossar

Herstellungskosten entstehen bei jedem Bauvorhaben.

Bauherren die Neues schaffen haben Herstellungskosten. Die Kosten werden in Übereinstimmung mit dem Gesetz in Artikel 255 Absatz 2 Absatz 1 des Handelsgesetzbuchs festgelegt. Auch für die Beschaffungskosten gilt das Herstellkostenprinzip. Darum werden in beiden Fällen die Kosten nur über die Lebensdauer des Gebäudes, in der Regel mehr als 50 Jahre, amortisiert. Im Gegenteil dazu sind Kosten wie Grunderwerbsteuer, Beurkundungs-, Makler- und Gerichtsgebühren sind Bestandteil der Anschaffungskosten. Anschaffungkosten und Herstellungskosten wickelt man weitgehend gleich ab. Dies beinhaltet alle Kosten, die erforderlich sind, um die Funktionalität und Benutzerfreundlichkeit herzustellen. Auch wenn der Eigentümer ein Gebäude erheblich verbessert oder erweitert, wie zum Beispiel durch Aufstocken oder andere Erweiterungen, fallen Anschaffungs- oder Herstellungskosten an. Steigt die verfügbare Fläche, führen diese Kosten zu nachträglichen Herstellungskosten.

Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Gebäude werden auf Basis der Herstellungskosten- und Anschaffungskosten sowie der Instandhaltungskosten bewertet. Der Gesetzgeber hat den Wohneigentumsfreibetrag für private Eigentümer abgeschafft. Personen die direkt oder an Dritte vermieten werden begünstigt. Wird ein Teil des Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fehlen Einkünfte. Darum ist die steuerliche Abschreibung (Afa) ausgeschlossen. Eigennutzer können nur bis zu 20 % der Rechnung des Händlers abziehen. Herstellungskosten sind alle Kosten, die für die Errichtung der Immobilie (im Sinne von § 255 Abs. 3 Abs. 1 HGB) anfallen. Dazu gehören in der Regel alle körperlichen Arbeiten, aber auch die unweigerlich anfallenden Ausgaben. Deshalb rechnet man  Baunebenkosten wie Architektenhonorare, Bauaufsichtsgebühren oder Fahrten zur Baustelle zu den Baukosten.  

Die Kosten für den Grundstückserwerb sind nicht abzugsfähig und müssen vom Kaufpreis abgezogen werden.

Als Herstellungskosten gelten auch die Folgekosten von Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen, Erweiterungen und Renovierungen, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes durchgeführt werden, sofern diese Kosten 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen. Diese Kosten, die die Wehrhaftigkeit der Immobilie deutlich erhöhen oder verbessern, erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Wertminderung. Die Anschaffungskosten sind von den Wartungskosten zu trennen und können sofort und vollständig als Werbekosten abgezogen werden. 

Unter Instandhaltungsarbeiten sind alle Instandhaltungsarbeiten zu verstehen, die im Rahmen der normalen Nutzung des Gebäudes anfallen.

Unter Instandhaltungsarbeiten sind alle Instandhaltungsarbeiten zu verstehen, die im Rahmen der normalen Nutzung des Gebäudes anfallen (z. B. Modernisierung sanitärer Anlagen). Beinhaltet nicht die üblichen Wartungskosten (z. B. Kanalreinigung). Wenn Sie die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen sofort als Instandhaltungskosten beantragen möchten, sollten Sie beim Finanzamt nur einen Nachweis von weniger als 15 % erbringen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden in Form von Abschreibungen während der Nutzungsdauer des Gebäudes (in der Regel 50 Jahre) ausgewiesen. Wird die Immobilie zusammen mit Immobilien erworben, sind die Anschaffungskosten auf die Immobilie einerseits und die Gebäude andererseits zu verteilen. Die gezielte Förderung erfolgt durch die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen und dient der Zuweisung der Anschaffungskosten (Kaufpreisallokation) der fertiggestellten Immobilie. Die lineare Abschreibung ermöglicht eine gleichmäßige Verteilung der Kosten über die gesetzlich vorgeschriebene Nutzungsdauer. Seit 2006 ist die bisher mögliche degressive Abschreibung im neuen Fall nicht mehr möglich. Handelt es sich hingegen um Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, können die Kosten im Veranlagungszeitraum, in dem sie anfallen, vollständig als Werbungskosten abgezogen werden. Der Unterschied besteht darin, dass die Abschreibung in der Regel 2 % bzw. 2,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr beträgt, während die Wartungskosten im Jahr ihrer Entstehung vollständig abgezogen werden können. Ob bestimmte Sanierungsarbeiten als Wartungsarbeiten oder nachträgliche Produktionskosten zu verstehen sind, ist oft umstritten. Als Unterhaltskosten übernimmt das Finanzamt auf Antrag in der Regel bis zu 4.000 Euro (zzgl. MwSt.) pro Jahr.