Glossar

Der Effektivzins soll die Gesamtkosten einer Hypothek transparent machen.

Der Effektivzins stellt die tatsächlichen Kosten des Darlehens dar. Wenn Sie sich bei der Bank Geld leihen, zum Beispiel in Form einer Hypothek, berechnet die Bank Zinsen. Zinsen sind also eine Art Kreditaufwand für Hypothekendarlehen. Darüber hinaus gibt es neben dem Effektivzins auch Soll- oder Nominalzinssätze. Entsprechend bildet dieser einen Basiszinssatz, der die Nettokosten der Kreditaufnahme darstellt. Der Ist-Zinssatz beinhaltet neben dem Fremdkapitalzins auch weitere Gebühren und Kosten, die der Bank bei der Vergabe einer Hypothek anfallen. Daher ist der tatsächliche Zinssatz in der Regel höher als der Nominalzinssatz.

Im übertragenen Sinne stellt der Kreditzins die Nettokosten einer Hypothek dar und der tatsächliche Zinssatz die Gesamtkosten. Andererseits berechnet unser Bauzinsrechner automatisch den tatsächlichen Zinssatz Ihrer Hypothek. Geben Sie einfach den gewünschten Kreditbetrag und Ihren bevorzugten Zinssatz ein und der Rechner liefert Ihnen alle Daten rund um die Hypothek. Mit dem Ist-Zinsrechner können Sie sich auch den Einfluss von Faktoren wie Eigenkapital, Tilgungssatz oder Festzinssatz auf den Ist-Zinssatz anzeigen lassen. 

In den Effektivzins sind nach § 6 der Preisinstruktionsverordnung (PAngV) folgende Kosten einzubeziehen:

  • Fremdkapitalzins
  • Berechnungszeitraum (Festzinsperiode)
  • Provisionskosten für die Vermittlung von Hypothekendarlehen
  • Zinsen und Ratenhöhe
  • Zins- und Tilgungsverrechnungsart und Tilgungszeitraum Das Zahlungsdatum der Zins- und Ratenrückzahlung
  • Restschuld am Ende des Berechnungszeitraums
  • Gegebenenfalls die Kosten der Immobilienbewertung, wenn die Bewertung Voraussetzung für eine Baufinanzierung ist
  • Verwaltungsaufwand im Rahmen der Baufinanzierung
  • Lebensversicherung oder Restschuldversicherung etc. als Voraussetzung für den Kauf von Versicherungsaufwendungen

Banken und Kreditinstitute sind verpflichtet, den tatsächlichen Zinssatz von Hypothekendarlehen anzugeben.

Folgende Kosten sind jedoch nicht im Effektivzins enthalten:

  • Versprochenes Interesse
  • Kontogebühren
  • Eventueller Teil der Kosten des Gutachtens, d. h. Zahlung eines Teils der Baufinanzierung (beim Bau eines Hauses)
  • Bewerten und schätzen Sie die Kosten, wenn diese nicht für eine Baufinanzierung erforderlich sind
  • Die Kosten für einen Teil des Vertrages, der nicht erfüllt wird, z. B. Vorfälligkeitsentschädigungen
  • Bankgebühren im Grundbuch eintragen

Der tatsächliche Zinssatz soll die Gesamtkosten der Hypothek transparent machen.

Je nach Arbeitsweise der Bank kann der tatsächliche Zinssatz beim Vergleich der Finanzierungsangebote für Wohnungsbaudarlehen tatsächlich hilfreich sein, denn er zeigt, dass die Kosten eines Kredits mehr Faktoren beinhalten als der Sollzinssatz. Diese zusätzlichen Faktoren wirken sich natürlich auch auf Ihren monatlichen Zahlungsbetrag aus. Allerdings: Da die Kosten und Aufwendungen im Ist-Zinssatz nicht dem Einheitswert in der Höhe entsprechen, die jede Bank tatsächlich besitzt, ist der Ist-Zinssatz keine absolut verlässliche Größe. Für diejenigen, die besonders ein Haus bauen möchten, sind die Kosten für Ersatzzinsen und Teilzahlungen sehr wichtig. Diese Kosten werden aber beispielsweise nicht in Realzinsen ausgewiesen. Unsere Grafik zeigt beispielhaft, wie hoch die Kosten des Bauherrn zum Effektivzins addiert werden und wie hoch der Gesamtzinssatz sein sollte.