Glossar

Die Kappungsgrenze als Mietpreiserhöhung ist wichtig für eine ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Kappungsgrenze sorgt für eine genormte Erhöhung der Miete. Im aktuellen Mietvertrag darf Ihr Vermieter die Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Das ist die absolute Obergrenze. Die Obergrenze wird erst wirksam, wenn Ihre bisherige Miete deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt. Verwechseln Sie Kappungsgrenze nicht mit der Mietpreisbremse, die nur für Neuvermietungen gilt. Ihr Vermieter kann die Miete in drei Jahren um bis zu 20 % erhöhen. Diese Obergrenze muss er einhalten (§ 558 Abs. 3 BGB). Damit soll verhindert werden, dass die Mieten zu schnell steigen: Bisher lagen die Mieten deutlich unter den vergleichbaren lokalen Mieten. Besteht die Gefahr, dass Städte und Gemeinden nicht mehr über genügend Mietwohnungen zu angemessenen Konditionen verfügen, können alle Bundesländer per Erlass die Obergrenze auf 15 % herabsetzen (§ 558 Abs. 3 BGB). 

Beispiel: Die Miete eines Mieters steigt von 6,80 Euro pro Quadratmeter auf 8,50 Euro. Dies entspricht dem aktuellen Mietspiegel. Der Vermieter will die Miete um 25 % erhöhen, ignoriert aber die Tatsache, dass die Obergrenze von 15 % für seinen Wohnort gilt. Daher kann er die Miete von maximal 1,02 Euro pro Quadratmeter auf 7,82 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Mieter sollten daher nur einer Anhebung der Obergrenze auf 7,82 Euro zustimmen. Verweigern Sie die Zustimmung vollständig, kann Ihr Vermieter Sie verklagen. In diesem Fall entscheidet das Gericht über die Miethöhe, der Sie zustimmen, es sei denn, die Erhöhung ist aus anderen Gründen völlig unwirksam. Das erfahren Sie in unserem Mieterhöhungsratgeber.

Bei Fragen lassen Sie sich bitte von einem Experten beraten. Lokale Mieterverbände, Rechtsdienstleister oder auf Mietrecht spezialisierte Anwälte sind gute Kontaktmöglichkeiten.

Das Bayerische Verfassungsgericht prüft, ob die Obergrenzenregelungen mit der Bayerischen Verfassung vereinbar sind.

Die meisten Bundesländer haben solche Regelungen erlassen. Das Bayerische Verfassungsgericht muss übrigens prüfen, ob die Obergrenzenregelungen mit der Bayerischen Verfassung vereinbar sind. Das Gericht stellte keine Eigentumsverletzung fest, das heißt, der Eigentümer kann nicht mehr die höchste Rendite seiner Immobilie erzielen, also den Mieter auf den letzten Cent drücken. Es wies die Klage ab und erklärte das Dekret für verfassungsgemäß (Urteil vom 16. Juni 2015, Az. Vf. 12-VII-14). 

Sie müssen als Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmen.

Auch die Berliner Obergrenzenregelung wurde überprüft und ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs verfassungsgemäß (Urteil vom 04.11.2015, Az. VIII ZR 217/14). Hält Ihr Vermieter die Obergrenze nicht ein und erhöht die Miete um 20 % oder mehr, müssen Sie als Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen. Ein Verstoß gegen Beschränkungen führt nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Mieterhöhung. Im Gegenteil, die Folge ist, dass die überschätzte Miete auf ein zulässiges Maß reduziert wird.

Beispiel: Die Miete eines Mieters steigt von 6,80 Euro pro Quadratmeter auf 8,50 Euro. Dies entspricht dem aktuellen Mietspiegel. Der Vermieter will die Miete um 25 % erhöhen, ignoriert aber die Tatsache, dass die Obergrenze von 15 % für seinen Wohnort gilt. Daher kann er die Miete von maximal 1,02 Euro pro Quadratmeter auf 7,82 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Mieter sollten daher nur einer Anhebung der Obergrenze auf 7,82 Euro zustimmen. Verweigern Sie die Zustimmung vollständig, kann Ihr Vermieter Sie verklagen. In diesem Fall entscheidet das Gericht über die Miethöhe, der Sie zustimmen, es sei denn, die Erhöhung ist aus anderen Gründen völlig unwirksam. Das erfahren Sie in unserem Mieterhöhungsratgeber.

Bei Fragen lassen Sie sich bitte von einem Experten beraten. Lokale Mieterverbände, Rechtsdienstleister oder auf Mietrecht spezialisierte Anwälte sind gute Kontaktmöglichkeiten.