Glossar

Die Objektanalyse hilft dabei den Verkehrswert eine Immobilie zu bestimmen.

Durch die Objektanalyse können Sie verschiedene allgemeine und wertbeschreibende Eigenschaften von Immobilien prüfen und bewerten. Damit können Sie den Verkehrswert von Immobilien ermitteln. Je nach Genauigkeit der Objektanalyse wird sie bei verschiedenen Gelegenheiten in der Immobilienbranche verwendet. Die Objektanalyse wird in der Regel im Prozess des Immobilienverkaufs und als Grundlage für die Vermarktung von Gebäuden verwendet. Das Ausmaß der Objektanalyse hängt hauptsächlich von der Größe des Objekts ab. Da sich der Wert von Gewerbeimmobilien direkt auf den Gebäudeumsatz auswirkt, ist die Objektanalyse ein nützliches Instrument bei finanziellen Entscheidungen. Sie bietet wichtige Hilfestellungen bei der Frage, ob ein Gebäude verkauft oder erhalten werden soll und welche Modernisierungsmaßnahmen ergriffen werden können.

Sowohl Immobilienmakler als auch Immobiliengutachter können Objektanalysen durchführen. Allerdings gibt es variable Qualitätsunterschiede: Immobiliengutachter oder zertifizierte Immobiliengutachter sind in Deutschland die einzigen Personen, die zusammen mit entsprechend ausgebildeten Architekten detaillierte und übersichtliche sowie leicht verständliche Immobilienbewertungen erarbeiten können. Diese Bewertung muss nach einheitlichen Qualitätsstandards erfolgen und ist die einzige gerichtliche Bewertung. Immobilienmakler ermitteln beim Immobilienverkauf den Verkehrswert nach dem Grundsatz, einen fairen aber gewinnbringenden Verkaufspreis zu ermitteln. Immobiliengutachten durch erfahrene und kompetente Makler können den umfangreichen und kostenpflichtigen Gutachten von Sachverständigen für den Immobilienverkauf überlegen sein.

Wenn der Verkauf von Gewerbeimmobilien oder die Wirtschaftlichkeitsprüfung eine Objektanalyse erfordert oder einer gerichtlichen Überprüfung standhalten muss, sollten immer detaillierte Gutachten von Immobiliensachverständigen herangezogen werden. In einer detaillierten Objektanalyse wird das Objekt nach verschiedenen Bereichen untersucht und anschließend in einer separaten Zwischenanalyse zusammengefasst. Dazu gehören Situationsanalysen, Objekt- und Gebäudeanalysen, Wirtschaftlichkeitsanalysen und Rechtsanalysen. Bewerten Sie die Eigenschaften Ihrer Immobilie und vergleichen Sie diese mit Eigenschaften ähnlicher Immobilien, um Rückschlüsse auf die Wertsteigerung oder -minderung ziehen zu können.

Welche Bereiche umfasst die Objektanalyse?

Die Immobilienanalyse berücksichtigt alles, was mit dem Immobilienwert zu tun hat. Dazu gehören die Grundstücksgröße, die Grundstücksform (Teil des Grundstücks hinsichtlich möglicher Nutzungen), Topographie und Bodenbeschaffenheit. Vor allem zeigt die Analyse auch die bauliche Nutzung auf. Andererseits betrachtet die Architekturanalyse die vorhandenen privaten oder gewerblichen Liegenschaften auf dem Grundstück. Auch hier fließen weitere Faktoren mit ein, nämlich die Ermittlung der Wohn- und verfügbaren Flächen, die Grundaufteilung (für die Raumaufteilung) und das Baujahr der Immobilie. 

Bei Gewerbe- oder Anlageimmobilien erfolgt eine Renditeanalyse.

Gleichzeitig fließen der Modernisierungsgrad des baulichen Systems und energetische Eckdaten inklusive energiesparender Dämmstoffe in die Gebäudeanalyse ein. Handelt es sich um eine Gewerbe- oder Anlageimmobilie, erfolgt zusätzlich eine Renditeanalyse. Je nach Art, Lage und Verwendungszweck der Immobilie können unterschiedliche Aspekte im Vordergrund der Analyse stehen, weshalb das allgemeine Analyseschema wenig sinnvoll ist. Vergleichen Sie grundsätzlich die tatsächlichen oder geschätzten Kosten mit den tatsächlichen oder geschätzten Ergebnissen, um die Rentabilität zu bestimmen. Diese Analyse ist besonders wichtig für Anleger, die die Rentabilität von Kapitalanlagen von Unternehmen schätzen müssen.