Die reale Grundstücksteilung bedeutet, dass sich die Eigentumsrechte im Grundbuch grundlegend ändern. Eigentum teilt man manchmal. Die Motivation dafür ist unterschiedlich. Bei einer Teilung sind nicht nur die grundrechtlichen Vorschriften des BGB zu beachten. Viele andere Vorschriften und behördliche Auflagen können eine Rolle spielen. Es gibt verschiedene Konstellationen auf der Suche nach einem Stück Land. Oft soll ein Grundstück aufgeteilt werden, weil Eltern ihren Kindern erlauben wollen, ein Haus auf ihrem eigenen, bereits gebauten Grundstück zu bauen. Dies spart die Kosten für den Kauf einer weiteren Immobilie.
Auch im Rahmen der Erbschaftsaufsicht ist die Aufteilung sinnvoll, um künftigen Erbstreitigkeiten vorzubeugen. Bei der realen Teilung – Grundstücksteilung im engeren Sinne – teilt man das bestehende Grundstück in (mindestens) getrennte Grundstücke. Die Rechtsgrundlage für die Teilung ist § 19 in der Bauordnung. Danach meldet man die Teilung des Grundstücks beim zuständigen Grundbuchamt an. Die Prämisse einer realen Teilung ist, dass sie nicht im Widerspruch zu einem effektiven Entwicklungsplan steht. Ansonsten wird diese nicht gestattet. Aus rechtlicher Sicht führt die Teilung dazu, dass man das ursprüngliche Grundstück löscht und (mindestens) zwei neue Grundstücke schafft.
Bei einer realen Teilung bleiben die ursprünglichen Objekte erhalten. Erst während des Teilungsprozesses erhalten die zusätzlichen Eigentümer Miteigentum an der Immobilie. Rechte und Pflichten werden nach dem Wohnungseigentumsgesetz bemessen. Durch die Etablierung gesonderter Eigentums- und Sondernutzungsrechte lassen sich aus wirtschaftlicher Sicht ähnliche Ergebnisse wie bei der eigentlichen Aufteilung erzielen. Aus rechtlicher Sicht gibt es jedoch keine Aufteilung. Dementsprechend kann man die Immobilie nur gemeinsam nutzen. Ebenfalls ist in diesem Fall ist die Verfügungsmacht eingeschränkt. Darum bevorzugt man meistens die Realteilung. Die reale Grundstücksteilung wählt man, wenn Bauvorschriften mit der tatsächlichen Aufteilung in Konflikt stehen.