Glossar

Bei der realen Grundstücksteilung ist das BGB zu beachten.

Die reale Grundstücksteilung bedeutet, dass sich die Eigentumsrechte im Grundbuch grundlegend ändern. Eigentum teilt man manchmal. Die Motivation dafür ist unterschiedlich. Bei einer Teilung sind nicht nur die grundrechtlichen Vorschriften des BGB zu beachten. Viele andere Vorschriften und behördliche Auflagen können eine Rolle spielen. Es gibt verschiedene Konstellationen auf der Suche nach einem Stück Land. Oft soll ein Grundstück aufgeteilt werden, weil Eltern ihren Kindern erlauben wollen, ein Haus auf ihrem eigenen, bereits gebauten Grundstück zu bauen. Dies spart die Kosten für den Kauf einer weiteren Immobilie.

Auch im Rahmen der Erbschaftsaufsicht ist die Aufteilung sinnvoll, um künftigen Erbstreitigkeiten vorzubeugen. Bei der realen Teilung – Grundstücksteilung im engeren Sinne – teilt man das bestehende Grundstück in (mindestens) getrennte Grundstücke. Die Rechtsgrundlage für die Teilung ist § 19 in der Bauordnung. Danach meldet man die Teilung des Grundstücks beim zuständigen Grundbuchamt an. Die Prämisse einer realen Teilung ist, dass sie nicht im Widerspruch zu einem effektiven Entwicklungsplan steht. Ansonsten wird diese nicht gestattet. Aus rechtlicher Sicht führt die Teilung dazu, dass man das ursprüngliche Grundstück löscht und (mindestens) zwei neue Grundstücke schafft.

Bei einer realen Teilung bleiben die ursprünglichen Objekte erhalten. Erst während des Teilungsprozesses erhalten die zusätzlichen Eigentümer Miteigentum an der Immobilie. Rechte und Pflichten werden nach dem Wohnungseigentumsgesetz bemessen. Durch die Etablierung gesonderter Eigentums- und Sondernutzungsrechte lassen sich aus wirtschaftlicher Sicht ähnliche Ergebnisse wie bei der eigentlichen Aufteilung erzielen. Aus rechtlicher Sicht gibt es jedoch keine Aufteilung. Dementsprechend kann man die Immobilie nur gemeinsam nutzen. Ebenfalls ist in diesem Fall ist die Verfügungsmacht eingeschränkt. Darum bevorzugt man meistens die Realteilung. Die reale Grundstücksteilung wählt man, wenn Bauvorschriften mit der tatsächlichen Aufteilung in Konflikt stehen.

Für die reale Grundstücksteilung werden Dienstbarkeiten ausgehandelt

Für die reale Grundstücksteilung werden in der Regel Dienstbarkeiten ausgehandelt. Handelt es sich um ein Grundstück, das keinen direkten Zugang zu öffentlichen Straßen oder Versorgungsleitungen hat, muss sichergestellt sein, dass sie durch das vordere oder angrenzende Grundstück eintreten können. Bei der Dienstbarkeit im Rahmen der eigentlichen Teilung handelt es sich im Wesentlichen um das Durchgangs- und Leitungsrecht (Strom, Wasser und Abwasser) der späteren Grundstückseigentümer. Dienstbarkeiten müssen dabei vertraglich geregelt werden. Aus dem Vertrag ergeben sich die Rechte und Pflichten der beteiligten Vertragspartner. Das Nutzungsrecht kann bei entgeltlicher Nutzung vereinbart werden. Es ist auch möglich, den Benutzer in die Wartungskosten einzubeziehen, beispielsweise für einen gepflasterten Weg. Vergütung und Kostenteilung sind Verhandlungssache und hängen auch von der Intensität der jeweiligen Nutzung ab.

Was sind die Kosten einer realen Grundstücksteilung?

Die Kosten einer realen Grundstücksteilung sind nicht trivial und können mehrere tausend Euro erreichen. Die Hauptkostenpunkte sind Vermessungskosten und Beurkundungsgebühren. Auch die Eintragung in das Grundbuch ist kostenpflichtig. Die spezifische Kostenhöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die wichtigsten Einflussfaktoren sind: die Grundstücksgröße, der Eigentumswert, die Anzahl der platzierten Grenzsteine, die Anzahl der Parzellen

Für Untersuchungsgebühren gelten die entsprechenden Gebührenordnungen des jeweiligen Bundeslandes. Legen Sie für jeden einzelnen Vermessungsschritt eine Gebühr fest. Bei Teilungsvermessungen werden die Kosten in der Regel nach dem Grundstückswert gegliedert. Je höher der Wert des Grundstücks, desto höher die Kosten. Die Notargebühren und die  Grundbuchgebühren richten sich nach dem „Gerichts- und Notargebührengesetz“.